Estado do Rio de Janeiro
Poder Judiciário
Tribunal de Justiça
Comarca da Capital
Cartório da 20ª Vara Cível
Av. Erasmo Braga 115, Salas 201 CORR C – CEP: 20020-000, Castelo – Rio de Janeiro/RJ.                tel. 3133-2376   e-mail: [email protected]

EDITAL de 1º e 2º PÚBLICO LEILÃO ELETRÔNICO E INTIMAÇÃO, com prazo de 05 (cinco) dias (ART. 879 – II; 882 – §1º, 2º CPC e RESOLUÇÃO CNJ nº 236, Art. 10 – §Único), extraído dos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais proposta pelo CONDOMINIO DO EDIFICIO BANDEIRANTES MARCO DE AZEVEDO em face de WOLFANG WAGNER DE OLIVEIRA – Processo nº 0119684-82.1998.8.19.0001, passado na forma abaixo:

O DR. JOSIMAR DE MIRANDA ANDRADE – Juiz de Direito da Vara acima, FAZ SABER aos que o presente Edital, virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a WOLFANG WAGNER DE OLIVEIRA, CPF nº 383.238.777-34 e S/M IARA DA SILVA OLIVEIRA, CPF nº 339.560.897-68, na forma do Art. 889, Inciso I e §Único do CPC, de que no dia 31/08/2023 a partir das 13:00 horas, será aberto o 1° Público Leilão On-line, com término às 13:20 horas, através da Plataforma de Leilões On-line – www.gustavoleiloeiro.lel.br, pelo Leiloeiro Público GUSTAVO PORTELLA LOURENÇO,  devidamente credenciado no TJ-RJ, estabelecido a Av. Erasmo Braga, nº. 277 – Sala 608, Centro/RJ, e-mail: [email protected], será apregoado e vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 05/09/2023 – 2º Público Leilão On-line, no mesmo horário e local, pela melhor oferta, a partir de 50% do valor da Avaliação – Art. 891, §único, o imóvel sito a Rua Dois de Fevereiro, 1.321, bloco 05, Apt. 704, Encantado, município do Rio de Janeiro – RJ., penhorado no INDEX 303 (Termo da Penhora), descrito e avaliado de forma indireta às fls. 516-538, como segue:

– LAUDO PERICIAL – 1 OBJETIVO: Atender a decisão do juízo, que deferiu a produção de prova pericial para a realização de avaliação, a fim de determinar o justo valor de comercialização do imóvel situado à RUA DOIS DE FEVEREIRO, 1.321, BLOCO 05, APT. 704, ENCANTADO, MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO – RJ. 2 PREMISSAS: O presente laudo de avaliação obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais, bem como está sujeito às seguintes ressalvas: A. Os honorários profissionais deste avaliador não estão, de forma alguma, subordinados às conclusões deste laudo; B. O avaliador não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum nos bens avaliados; C. No melhor conhecimento e critério do avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências e levantamentos verdadeiros e corretos; D. O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias empregadas, que, no entanto, são as mais adequadas ao trabalho em questão; E. O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IEL – Instituto de Engenharia Legal; 3 DEFINIÇÕES: Para efeito de entendimento deste laudo de avaliação, devem-se considerar as seguintes definições: ➢ Amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população; ➢ Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio; ➢ Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano; ➢ Dados de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem; ➢ Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade; ➢ Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. ➢ Estado de conservação: Situação das características físicas de um bem, em um determinado instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que foi submetido. ➢ Fator de Comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um). ➢ Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando. ➢ Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação. ➢ Infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem. ➢ Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. ➢ Tratamento de Dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. ➢ Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. 4 DILIGÊNCIA: Após comunicação prévia às Partes, a vistoria foi agendada para às 14:00 (catorze) horas do dia 25 (vinte e cinco) de março de 2022, no imóvel, objeto da lide. Apesar de devidamente intimada, a Parte Ré, proprietária do imóvel, não se fez presente no horário agendado. Desta forma, a bem da celeridade processual, e contando com informações fornecidas pela parte Autora do processo e pelo síndico do edifício e com as observações efetuadas na data da vistoria e, ainda, entendendo não haver quaisquer prejuízos aos resultados encontrados neste Laudo Pericial por conta da impossibilidade de acesso ao referido imóvel, este Perito informa que os trabalhos periciais foram realizados de forma indireta. 4.1 DESCRIÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL; 4.1.1 DO LOGRADOURO: O imóvel está localizado à Rua Dois de Fevereiro, 1.321, bloco 05, Apt. 704, Encantado, município do Rio de Janeiro – RJ. A Rua Dois de Fevereiro é uma importante via do bairro do Encantado, que se inicia na Linha Amarela, ainda no bairro do Engenho de Dentro e cruza importantes vias, como a Rua Borja Reis, importante via de ligação com o bairro do Méier. O logradouro tem ocupação mista e é dotado de todos os serviços públicos disponíveis na região. Possui ainda forte vocação comercial, nele sendo encontrados diversas lojas de variados segmentos comerciais. Destaca-se ainda, contribuindo para a valorização dos imóveis da região, a proximidade da Linha Amarela e do bairro do Méier. O imóvel em avaliação está localizado no trecho situado nas proximidades das Ruas Ivan Barbosa e São João Paulo II. O imóvel possui entrada pelas Ruas Dois de Fevereiro, nº 1.321 e Eulina Ribeiro, nº 226; 4.1.2 DO IMÓVEL – O imóvel em questão está localizado em um prédio composto por 5 (cinco) blocos de apartamentos, totalizando 320 (trezentos e vinte) unidades autônomas. O imóvel avaliando corresponde a uma unidade autônoma do sétimo andar do bloco 5 do prédio. O bloco 5 é composto de 8 (oito) pavimentos, com 8 (oito) apartamentos em cada pavimento, totalizando 64 (sessenta e quatro) apartamentos nesse bloco da edificação. O bloco possui 2 (dois) elevadores para atendimento às unidades autônomas. No ato da vistoria, devido à ausência da parte Ré, e a fim de melhor poder avaliar o imóvel, objeto da lide, este Perito vistoriou uma unidade semelhante, do mesmo bloco e da mesma coluna de apartamentos. Em vistoria à unidade de nº 404, este Perito pôde verificar a disposição dos cômodos e o padrão de acabamento do imóvel como um todo. Os apartamentos (404 e 704) possuem padrão de acabamento similar, uma vez que, de acordo com declaração do síndico do condomínio Autor, ambos os imóveis não passaram por obras importantes de reforma interna que fossem capazes de alterar substancialmente as suas características originais. O apartamento 704, objeto da lide, é em pavimento único e dividido em sala, 3 (três) quartos, cozinha, área de serviço e 2 (dois) banheiros. O apartamento tem direito a 1 (uma) vaga de garagem. De acordo com a fotografia do IPTU do imóvel de nº 404, da mesma coluna, sua área construída está sintetizada na tabela a seguir: PAVIMENTO ÚNICO 76,00m2. A área equivalente de construção é igual a 76,0m², considerando-se o percentual de equivalência de 100% para o pavimento único. Considerando a informação de que o imóvel, objeto da lide, não passou por obras de reforma importantes e que permanece com suas características originais; considerando as observações efetuadas na data da vistoria por este profissional no apartamento da mesma coluna e prédio onde está inserido o imóvel, objeto da lide e; a fim de evitar distorções na avaliação, este Perito considerou que o imóvel avaliando possui idade aparente/funcional de 20 anos e o estado de conservação é classificado, para efeito de avaliação, como “regular: parâmetro 2,0”, de acordo com a classificação de Heidecke. 5 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS; 5.1 METODOLOGIA: Para o imóvel em questão foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado. 5.1.1 MÉTODO COMPARATIVO: A estimativa de valor pelo método comparativo se baseia na pesquisa de preços que seja representativa do comportamento de mercado, no qual o imóvel avaliando esteja inserido. A NBR 14653, em sua Parte 1, define valor de mercado como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes. Uma vez obtido o valor de mercado para cada um dos imóveis pesquisados, far-se-á a divisão desse valor pela respectiva área, para se obter a primeira indicação do valor por metro quadrado. Esse valor deverá ser multiplicado pelo fator de homogeneização, para se obter a segunda indicação do valor do metro quadrado homogeneizado, que será usado de fato, para o cálculo do valor do imóvel avaliando. Neste sentido, é necessário que a amostra do mercado de imóveis seja composta por elementos definidos segundo variáveis que tenham características assemelhadas às do imóvel avaliando. O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados disponíveis, resultará em modelo validado por análise estatística que explique o comportamento do mercado imobiliário da região. A precisão ou incerteza da estimativa de valor, decorrente do modelo de avaliação concebido, pode ser definida como um valor proporcional à amplitude do intervalo de confiança, e, no caso da norma brasileira (item 9.4), de 80% (oitenta por cento) para o valor médio da estimativa. O grau de fundamentação de uma avaliação; segundo as prescrições da NBR 14.653-2 – Avaliações de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, de 03 de março de 2011, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; está condicionado à quantidade e à confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados. Segundo o estabelecido nesta norma, o nível de rigor apresentado é o Grau II, por ter atendido as condições básicas estabelecidas para o emprego das variáveis independentes. 5.1.1.1 AMOSTRAS DO MERCADO DE IMÓVEIS: A partir da pesquisa efetuada na região de influência do imóvel avaliando, qual seja, bairro do Encantado, este Perito considerou em sua avaliação as seguintes amostras de imóveis: 1 – Rua Dois de Fevereiro, nº 1.321 – Encantado Área: 80,0 m2 Oferta: R$ 280.000,00 Preço/m2 : R$ 3.500,00 Fonte: Quinto Andar Tel: (11) 3230-4186; 2 – Rua Dois de Fevereiro, nº 1.321 – Encantado Área: 80,0 m2 Oferta: R$ 250.000,00 Preço/m2 : R$ 3.125,00 Fonte: Brasil Brokers Tel: (21) 2716-9300; 3 – Rua Dois de Fevereiro, nº 1.321 – Encantado Área: 70,0 m2 Oferta: R$ 230.000,00 Preço/m2 : R$ 3.285,71 Fonte: Nova Época Imóveis Tel: (21) 3559-6700; 4 – Rua Dois de Fevereiro, nº 1.321 – Encantado Área: 64,0 m2 Oferta: R$ 220.000,00 Preço/m2 : R$ 3.437,50 Fonte: Nova Época Imóveis Tel: (21) 3559-6700; 5 – Rua Eulina Ribeiro, nº 226 – Encantado Área: 64,0 m2 Oferta: R$ 210.000,00 Preço/m2 : R$ 3.281,25 Fonte: Vivax Prime Imóveis Tel: (21) 96774-1221; 5.1.1.2 VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO • Método Comparativo: A partir das amostras apresentadas no item anterior e procedendo-se as respectivas homogeneizações, conforme Anexo I deste Laudo Pericial, este Perito chegou ao valor unitário de R$ 2.788,20/m2 para o imóvel avaliando. Considerando a área equivalente de construção de 76,0 m², bem como as considerações e correções constantes do Anexo I deste Laudo Pericial, chega-se ao valor de comercialização do imóvel, referido a janeiro de 2023, de: 𝑉𝑖 = 𝑅$ 211.903,20; 6 CONCLUSÃO: Considerando a aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado, este Perito indica, considerando as variações do mercado de imóveis, bem como as considerações e correções constantes do Anexo I deste Laudo Pericial, que, em números redondos, o JUSTO VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL (Vi), situado à Rua Dois de Fevereiro, 1.321, bloco 05, Apt. 704, Encantado, Rio de Janeiro, referido a abril de 2023, é de 𝑽𝒊 = 𝑹$ 𝟐𝟏𝟐. 𝟎𝟎𝟎, 𝟎0. 7 QUESITOS AS PARTES NÃO FORMULARAM QUESITOS; 8 ENCERRAMENTO: E, tendo concluído o presente Laudo em 21 (vinte e uma) páginas digitadas, contendo 01 (um) anexo, Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito; FATORES CONSIDERADOS: Adotando-se os fundamentos da NBR 14.653, foi realizado tratamento dos dados a partir dos seguintes fatores: FATOR DE LOCALIZAÇÃO (Fl): Representa a maior ou menor valorização do elemento pesquisado em relação à localização do bem em estudo. FATOR DE OFERTA OU FONTE (Ff): Considera a elasticidade da oferta ou a tendência do vendedor transigir no preço ofertado. Considerando que todas as amostras se encontravam com oferta de venda, utilizou-se este fator igual a 0,90. FATOR DE ÁREA (Fa): Corrige a diferença de área entre o imóvel avaliando e os imóveis pesquisados. FATOR ACABAMENTO (Fac): Corrige as diferenças relativas aos detalhes de acabamento entre o imóvel avaliando e os imóveis pesquisados. Levando-se em consideração o intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores no Grau II (0,50 a 2,00), todas as amostras estão situadas no intervalo e, portanto, foram mantidas. Pela aplicação do critério excludente de CHAUVENET, igualmente, todas as amostras foram consideradas pertinentes… Aplicando-se este valor unitário obtido à área equivalente do imóvel (76,0 m²), chega-se ao justo valor de comercialização do imóvel, referido a janeiro de 2023, de: Vi(R$) = 211.903,20. (Duzentos e onze mil, novecentos e três reais e vinte centavos).

– Conforme certidão expedida pelo Cartório do 06º Registro Geral de Imóveis, matriculado sob o nº 57739, assim descrito: Apartamento nº 704, do Bloco 5 , a ser construído, com direito a uma vaga de garagem no estacionamento para veículos, localizado parte no térreo dos Blocos 1, 2 e 3, parte no primeiro pavimento de garagem dos Blocos 4 e 5, e parte nas áreas livres do terreno, que poderão ser utilizadas indistintamente, situado na RUA EULINA RIBEIRO nº 226, com numeração suplementar pela Rua Dois de Fevereiro nº 1.321, e sua correspondente fração ideal de 1/320 do respectivo terreno, constando no ato R.3 – COMPRA E VENDA em favor de WOLFANG WAGNER DE OLIVEIRA, e S/M IARA DA SILVA OLIVEIRA. RJ, 27/09/1989; R.4 – HIPOTECA EM 1º GRAU: CREDOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL; DEVEDORES: WOLFANG WAGNER DE OLIVEIRA, e S/M IARA DA SILVA OLIVEIRA. RJ, 25/09/1989; AV.3 MEDIDA CAUTELAR (INDISPONIBILIDADE): Pela Justiça Federal /RJ fica indisponível o imóvel desta matrícula. R.5 – PENHORA em 1º GRAU: Pela 12ª Vara de Fazenda Pública, processo I-0000008642/99 – execução fiscal, sendo o imóvel desta matrícula penhorado em favor do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, figurando como devedora Construtora Bandeirantes Ltda.; AV.5 – CESSÃO DE CRÉDITO: A credora de que trata o ato R-4 cedeu e transferiu seus direitos creditórios decorrentes da hipoteca em favor da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA; R.6 – PENHORA em 2º GRAU: Pela 12ª Vara de Fazenda Pública, processo 2002.120.027671-4, sendo o imóvel desta matrícula penhorado em favor do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, figurando como devedora Construtora Bandeirantes Ltda. R.7 – PENHORA em 3º GRAU: Oriundo da mencionada ação.

– Inscrito na Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, sob o nº 1860115-3. Área edificada de 76m2.

– Conforme certidão de situação fiscal e enfitêutica, apresenta débito de IPTU nos exercícios de 1998, 1999,  2017 a 2023, no valor total de R$ 6.560,09, mais os acréscimos legais.

– FUNESBOM – Taxa de Incêndio, inscrição nº 799929-5, encontra-se em débito nos exercícios de 2018 a 2022, no total de R$ 589,99.

A venda será efetuada à vista. Eventual proposta de pagamento parcelado deverá ser apresentada por escrito, nos termos do art. 895, I e II do CPC, competindo ao juízo decidir por sua pertinência. Ressalte-se que a oferta para aquisição à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado consoante disposto no artigo 895 §7º do CPC.

– Feito o leilão, lavrar-se-á de imediato o Auto de Arrematação ou Leilão (artigo 901, do CPC), devendo o valor apurado ser depositado imediatamente e colocado à disposição do Juízo, no primeiro caso. O valor da comissão do leiloeiro deverá ser pago diretamente a ele pelo arrematante.

– Com o pagamento integral, a prova do recolhimento tributário (artigo 901, do CPC), extraia-se a Carta de Arrematação, além de mandado de entrega do bem (se móvel for) e de imissão na posse (sendo imóvel) imediatamente, em favor do arrematante. Em relação à preferência na arrematação, observar-se-á o artigo 892, §§ 2º e 3º, do CPC. O devedor poderá exercer o direito de remição expressamente previsto no artigo 826 do NCPC até o momento anterior à assinatura do termo de adjudicação ou de arrematação. EM HIPÓTESE NENHUMA SERÁ DEFERIDA ESSA POSSIBILIDADE APÓS OS REFERIDOS MOMENTOS (artigos 902 e 903, do CPC).

– Imóvel será vendido livre e desembaraçado de débitos de IPTU, taxa de incêndio e condomínio, desde que o preço comporte seu pagamento integral”, atendendo-se ao que consta no artigo 130, §o único do CTN;

– Caso o leiloeiro, ao verificar os débitos, perceba que o valor da dívida aqui mencionadas superem o valor fixado como preço mínimo, deverá alertar o Juízo para análise da viabilidade do leilão e eventual alteração do preço mínimo. 

– Condições de Venda: O leilão eletrônico será conduzido pelo Leiloeiro Público Oficial GUSTAVO PORTELLA LOURENÇO, inscrito na JUCERJA sob a matrícula n° 105, através do portal eletrônico – site – www.gustavoleiloeiro.lel.br. Para participar do leilão oferecendo lanços pela internet, deverão previamente efetuar o cadastro pessoal no site do Leiloeiro (www.gustavoleiloeiro.lel.br) e também solicitar sua habilitação para participar do Leilão na modalidade online, sujeito à aprovação após comprovação dos dados cadastrais pela análise da documentação exigida na forma e no prazo previsto no Contrato de Participação em Pregão Eletrônico (disponível no site do Leiloeiro); Todos os lances efetuados por usuário certificado não são passíveis de arrependimento. O sistema estará disponível para recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias de antecedência do início do leilão (art. 11, da Resolução 236/2016 do CNJ). Os interessados poderão enviar seus lances previamente. Caso sejam ofertados lances nos 3 (três) minutos finais, o sistema prorrogará a disputa por mais 3 (três) minutos para que todos os participantes tenham a oportunidade de enviar novos lances. (artigos 21 e 22 da Resolução 236/2016 CNJ. A guia de depósito judicial será emitida e enviada pelo leiloeiro, a qual deverá comprovar o pagamento no prazo de 24 horas, bem como deverá ser depositada na conta corrente do Sr. Leiloeiro a comissão do Leilão, à vista, no prazo de 24 horas do término do Leilão, através de depósito bancário, DOC ou TED. A conta corrente do Sr. Leiloeiro será informada ao arrematante através e-mail ou contato telefônico. Ainda será devido o pagamento de custas de cartório de 1% até o máximo permitido em lei. Sendo efetuado o pagamento por cheque, o depósito será efetuado no primeiro dia útil seguinte ao leilão efetuado, à disposição do juízo. A comissão devida ao Leiloeiro será de 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, não se incluindo no valor do lanço (art. 7 da Resolução 236/2016 – CNJ), que deverá ser paga diretamente a ele pelo arrematante, sem prejuízo da reposição dos valores empregados para a realização dos leilões.

– Qualquer lançador que esteja representando terceiros interessados na arrematação deverá, antes de iniciado o pregão, apresentar a devida procuração, com firma reconhecida por autenticidade e, em caso de pessoa jurídica, os Estatutos da empresa outorgante. Ainda a título de esclarecimentos, o art. 358 do Código Penal tipifica como fraude a arrematação judicial qualquer um que impedir; perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem. – Demais informações serão prestadas na ocasião do pregão suprindo, assim, qualquer omissão porventura existente neste Edital.

– Ficam o(s) devedor(es), o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, pelo presente edital intimados dos Leilões, suprindo assim a exigência contida no Art. 889 – Inciso I e § Único do CPC. – As certidões de que trata o Art. 254, inciso XIX da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça, serão lidas no ato do pregão.

– E para que cheque ao conhecimento de todos os interessados foi expedido o presente, que será publicado através do site de leilões on-line: www.gustavoleiloeiro.lel.br, e www.sindicatodosleiloeirosrj.com, de acordo com o Art. 887 § 2º e 3º do CPC, e afixado no local de costume. Dado e passado na cidade do Rio de Janeiro, aos 02 dias do mês de agosto do ano de 2023. Eu, Solange dos Santos Garcia – Responsável pelo Expediente – Matr. 01/ 124156, o fiz datilografar e subscrevo. (ass.) Dra. Renata Gomes Casanova de Oliveira e Castro – Juíza de Direito.