APARTAMENTO DE 90M² EM JACAREPAGUÁ/RJ

Poder Judiciário
Tribunal de Justiça
Regional de Jacarepaguá
Cartório da 01ª Vara Cível
Professora Francisca Piragibe, 80, Fórum – CEP: 22760-195, Taquara – Rio de Janeiro/RJ.
e-mail: [email protected]
EDITAL de 1º e 2º PÚBLICO LEILÃO ELETRÔNICO E INTIMAÇÃO, com prazo de 05 (cinco) dias, extraído dos autos
da Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta pelo CONDOMÍNIO ESPAÇO VIP RESIDENCIAL em face de
ARAURE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – Processo nº. 0011680-52.2020.8.19.0203, passado na
forma abaixo:
A DRA ANA BEATRIZ MENDES ESTRELA – Juíza de Direito da Vara acima, FAZ SABER aos que o presente Edital,
virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a ARAURE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ nº 13.393.883/0001-99 na forma do Art. 889, Inciso I c/c 270 e 272 do CPC, de que
no dia 05/06/2025 a partir das 12:30 horas, com encerramento às 12:50 horas, será aberto o 1º Público Leilão,
através da Plataforma de Leilões Eletrônicos – www.gustavoleiloeiro.com.br, pelo Leiloeiro Público GUSTAVO
PORTELLA LOURENÇO, devidamente credenciado no TJ-RJ, estabelecido à Av. Erasmo Braga nº. 277 – Sala 608,
Centro/RJ., tel. 21 2220-0863, correio eletrônico – [email protected], apregoado e vendido a quem
mais der acima da avaliação, ou no dia 10/06/2025, no mesmo horário e local, o 2º Público Leilão a partir de 50% do
valor da avaliação – Art. 891, §Único do CPC, que estará aberto na forma on-line, o imóvel penhorado ás fls. 211
(Termo de Penhora); descrito e avaliado ás fls. 257: retificadora às fl. 781, homologação às fl. 353, como segue:
– AUTO DE AVALIAÇÃO, NA FORMA ABAIXO: Ao(s) 09 dia(s) do mês de fevereiro do ano de 2023, às 11:30, em
cumprimento do Mandado de avaliação de imóvel compareci/comparecemos rua Retiro dos Artistas, nº 909, bloco 02,
aptº 301 – Pechincha, onde, após preenchidas as formalidades legais, PROCEDI/PROCEDEMOS AO(À) a avaliação
do imóvel sito a RUA RETIRO DOS ARTISTAS, Nº 909, BLOCO 02, APTº 301 – PECHINCHA, no condomínio do
edifício Espaço Vip, o qual passo a descrever indiretamente, pois a unidade estava fechada, vazia de pessoas e
coisas, conforme informação obtida junto a administração do condomínio, na pessoa da srª Valteclea Cardoso dos
Santos, funcionária. TRATA-SE DE APARTAMENTO RESIDENCIAL, COMPOSTO DE 03 QUARTOS (SEM
DESCRIÇÃO INTERNA DA UNIDADE) COM DIREITO A 01 VAGA DE GARAGEM DE USO INDISTINTO,
POSIÇÃO FUNDOS E ÁREA EDIFICADA DE 90 METROS QUADRADOS com inscrição fiscal nº 3054539-6 (MP)
CL 03676-4, conforme Registro Geral de Imóvel nº 403692 e inscrição municipal nº 3.366.674-4, idade do imóvel:
2018, uso residencial, prédio com academia, churrasqueira, espaço piquenique, playground, salão de festas, salão
gourmet, salão multiuso, quadra de futebol e portaria 24h com diversos pontos de comércio no entorno e condução.
Portanto, avalio indiretamente o imóvel em R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).
Fls. 781: CERTIDÃO RETIFICADORA: Em resposta ao r. despacho de fl. vem, esta Oficiala de Justiça Avaliadora,
esclarecer o determinado. Os critérios adotados para a elaboração do Laudo de Avaliação foram colhetados de
forma genérica obtidos junto a administração do condomínio, tendo em vista a unidade encontrar-se fechada,
vazia de pessoas e coisas desde a construção do prédio, sem melhorias ou benfeitorias as quais pudessem valorizar
a unidade, ou seja sem acréscimos. Como não tive acesso ao interior do imóvel a avaliação foi feita indiretamente e
de forma genérica. Atualmente os critérios adotados são o de valor mercadológico, assim pesquisando em sites de
vendas de imóveis no local apontado e a simulação de valor junto a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, verifico
que o preço do metro quadrado em média da unidade no endereço apontado sito a rua Retiro dos Artistas, nº 909,
bloco 02, aptº 301 – Pechincha está na faixa de R$ 4.120,00 (quatro mil e cento e vinte reais), apresentando-se,
portanto na média da avaliação outrora efetivada por esta Oja. Insta salientar que o valor apontado pela simulação de
ITBI da Prefeitura do Rio de Janeiro, na data de hoje, alcança a quantia de 397.496,03 (trezentos e novente e sete
mil, quatrocentos e noventa e seis reais e três centavos). Assim sendo, levando em consideração os valores
mercadológicos acima e as benfeitorias no condomínio, tais como academia, churrasqueira, espaço piquenique,
playground, salão de festas, salão gourmet, salão multiuso, quadra de futebol, mercadinho e portaria 24 horas com
diveros pontos de comérico no entorno e condução, valorizando num todo o condomínio e a unidade. Retifico o valor
indicado anteriormente do imóvel, alterando para R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais).
– Conforme certidão expedida pelo Cartório do 09º Ofício do Registro Geral de Imóveis – matriculado sob o nº. 403.692,
assim descrito: Apartamento 301 do Bloco 2 do prédio em construção situado na Rua Retiro dos Artistas nº 909, na
freguesia de Jacarepaguá, com direito a 01 vaga de garagem de uso indistinto do TIPO B dentre as vagas de nºs 01 a
32 e 36 a 46 situadas no pavimento de acesso sendo as vagas de nºs 26, 27; 28; 31; 37; 40; 41; e 42 cobertas e as
vagas de nºs 1 a 25; 29; 30; 32; a 36; 38; 39; 43 a 46 descobertas; e as vagas de nºs 01 a 38; 41 a 53; 67 a 96 e 98
cobertas situadas no subsolo e correspondente fração ideal de 0,007182 do respectivo terreno designado por lote 1 do
PAL 47399, constando no ato AV-1 MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO: Registrado sob o nº R.09 na matrícula
349708, em 14.06.2013, o memorial de incorporação, conforme requerimento de 01.03.12, dele consta que o Prazo de
carência é de 180 dias, podendo a incorporadora desistir da incorporação nesse prazo, caso não comercialize 2/3 das
unidades; que os aptºs 701/710 do Bloco 1 e 701/712 do Bloco 2 tem dependecias na cobertura e que o
empremdimento terá 144 vagas de garage, sendo 98 vagas cobertas situadas no subsolo no pavimento de aceso
numeradas de 01 a 98; 46 vagas situadas no pavimento de acesso numeradas de 01 a 46, sendo 8 vagas cobertas de
nºs 26; 27; 28; 31; 37; 40; 41 e 42 e 38 vagas descobertas de nºs 01 a 25; 29; 30; 32 a 36; 38; 39; e 43 a 46. RJ,
25/04/2014; AV.02 AFETAÇÃO: Averbada em 14/06/13, com o nº 10, na matricula 349708, a construção do
patrimônio de AFETAÇÃO, para o empreendimento. RJ, 25/04/2014; AV.03 HIPOTECA EM 1º GRAU: Dada por
ARAURE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 13.393.883/0001-99, com sede em São Paulo/SP em
favor do BANCO DO BRASIL S/A, CNPJ 00.000.000/5046-61 com sede em Brasilia/DF, pelo valor de R$36.339.654,00
neste valor incluindo outros imóveis, com vencimento da dívida em 18/03/19. RJ, 25/04/2014; AV.04 CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO: Registrada no Registro Auxiliar com o nº 16070 á CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO do
empreendimento através da escritrura de 24/07/14 do 4º Ofício, livro 3853 fl. 174. RJ, 31/03/2016; AV.05
ADITAMENTO: Foi hoje Foi hoje averbado com o número 15 namatricula 349708, o ADITAMENTO aO registro 13,
constante da averbação 3, para rerratificar os subitens “d”, “*” ‘e “I” do Item 3 – CONDIÇÕES DA ABERTURA DO
CRÉDITO, passando a ter a seguinte redação: ‘d’ – data prevista para o término do prazo de construção – 30/06/17; ‘£’
– data de vencimento prevista da primeira prestação – 18/02/18 e ‘I’ – forma de liberação de crédito com última data em –
18/06/17- de retificar o preâmbulo e de incluir O parágrafo quarto da cláusula primeira – da abertura de crédito: de
retificar a alinea “g” do item i da clausula terceira – das condições para liberação das parcelas do crédito; de incluir o
item xvi, da cláusula décima primeira – do vencimento antecipado da dívida; de incluir o parágrafo décimo primeiro da
cláusula vigésima primeira – da comercialização das unidades do empreendimento: de letificar o preâmbulo e o item i
do parágrafo primeiro da clausula vigésima segunda – depósito dos compromissos de venda e compra: de retificar o
item ii – penhor de direitos creditórios da cláusula vigésima terceira – das garantías; de retificar o preâmbulo e os itens i,
iii e iv, do parágrafo segundo da cláusula vigésima quinta – do indice de cobertura da garantia; de rezratificar o item’ iii
da cláusula vigésima sétima – dos seguros: de rerratificar a cláusula quadragésima primeira autorização de débito: de
incluir a clausula quadragésima oitava – dos direitos e do uso da marca; de incluir a clausula quadragésima nona do
desligamento das unidades autonomas, e regendo-se o contrato pelas demais clausulas e condições constantes do
titulo. RJ, 08/06/2017; AV. 06 RATIFICAÇÃO: Foi hoje averbada com o n°16 na matrícula 349708, pelo requerimento
de 10/04/17, a RETIFICAÇÃO ao registro do MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO em suas alineas ‘D’, ´E’, “G’, “”e do art.
32 da Lei 4591/64, face as modificações havidas no projeto, com aumento de área total construida do empreendimento,
e alteração na composição das vagas de garagem, passando empreendimento a ter 144 vagas de garagem, sendo 98
vagas situadas no subsolo numeradas de 1 a 98, das quais 96 vagas são cobertas de n°s 1 a 53 e 56 a 98, e 2 vagas
são descobertas de n°s 54 e 55; e 46 vagas situadas no pavimento de acesso numeradas de 1 a 46, das quais 8 vagas
são cobertas de n°s 26, 27, 28, 31, 37, 40, 41 e 42, e 38 vagas são descobertas de n°s 1 a 25, 29, 30, 32 a 36, 38, 39,
43 a 46. As vagas foram distribuidas da seguinte forma: TIPO A – 19 vagas de garagem, que são as vagas de n°s 33,
34 e 35 | descobertas situadas по pavimento de acesso; e as vagas de n°$ 39, 40, 56 a 66 e 97 cobertas, e n°s 54 e 55
descobertas, situadas no subsolo; TIPO B – 125 vagas de garagem, que são as vagas de n°s 1 a 32 e 36 a 46 situadas
no pavimento de acesso (sendo que as vagas n°s 26, 27, 28, 31, 37, 40, 41 e 42 são cobertas e as vagas n°s 1 a 25,
29, 30, 32 a 36, 38, 39, 43 a 46 são descobertas). e as vagas de n°s 1 a 38, 41 a 53. 67_a 96 e 98 cobertas situadas
no subsolo. Permanecendo inalterado com relação ao imóvel objeto desta matricula. RJ, 04/07/2017; AV. 07
RETIFICAÇÃO: Averbada com o nº 1 no Registro Auxiliar nº 16070, a RETIFICAÇÃO á convenção de condomínio para
constar a nova redação dos artigos, através da escrtitura de 03/05/17 do 28º Ofício de Notas, Livro 038, fls. 015. RJ,
04/07/2017; AV.08 CONSTRUÇÃO: Averbado com o nº 17 na matrícula 349708, instruído pela certidão nº
07/0344/2018 de 13/11/18 da Secretaria Municipal de Urbanismo, a CONSTRUÇÃO do imóvel , tendo sido o ´´habitese´´ concedido em 12/11/18. RJ, 28/12/2018; AV.09 ADITAMENTO: Pelo instrumento particular de 19/12/18, prenotado
em 26/12/18 com o nº 1843864 á fl. 147v do livro 1- JR, fica averbado o ADITAMENTO a averbação 3; AV.11
ADITAMENTO: Pelo instrumento particular de 08/06/20, prenotado em 02/07/20 com o nº 1921320 á fl. 239v do livro 1-
LC, fica averbado o ADITAMENTO a averbação 3, regendo-se o contrato pelas demaias cláusulas e condições
constantes do título; AV.12 ADITAMENTO: Pelo instrumento particular de 22/12/20, prenotado em 28/12/20 com o nº
1952690 á fl. 168 do livro 1- LG, fica averbado o ADITAMENTO a averbação 3, para constar que as partes resolvem
formalizar a confissão de dívida de R$ 24.379,525,54, posição em 22/12/2020, que alteram o número de controle
interno do Banco do Brasil referente a operação de crédito contratada, qu alteram o prazo de vencimento final para
30/11/20211, regendo-se o contrato pelas demaias cláusulas e condições constantes do título.
– Inscrito na Prefeitura do Rio de Janeiro sob o nº 3.366674-4. Área edificada de 90 m2.
– Conforme a Certidão de Situação Fiscal e Enfiteutica, o imóvel apresenta débito de IPTU nos exercícios de 2018 a
2025, perfazendo o total de R$ 23.180,49, mais os acréscimos legais.
– FUNESBOM – Inscrição nº 6295862-4, do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro, referente à Taxa de
Incêndio, apresenta débitos nos exercícios de 2023 e 2024, perfazendo o total de R$ 298,39.
– A arrematação se dará livre e desembaraçada de todos e quaisquer débitos na forma do Art. 130, §Único do CTN
c/c artigo 908, §1º do CPC, não havendo sucessão do arrematante em nenhuma dívida, ônus e/ou responsabilidade
anterior(es), visto se tratar de arrematação de forma de aquisição originária da propriedade (STJ, REsp 1038800/RJ
2ª Turma, Rel. Min Herman Benjamin).
– As alienações são feitas em caráter “AD-CORPUS”, sendo que as áreas mencionadas nos Editais, catálogos e
outros veículos de comunicação, são meramente enunciativas. O imóvel será vendido no estado em que se encontra,
não podendo o arrematante alegar desconhecimento de suas condições, características, compartimentos internos,
estado de conservação e localização. Compete ao interessado na arrematação, a verificação do estado de
conservação dos bens, bem como, em se tratando de bens imóveis de eventuais restrições para construção,
averbadas ou não na matrícula ou para construções futuras.
– Com o pagamento integral, a prova do recolhimento tributário (artigo 901, do CPC), bem como a prova de quitação
fiscal, será expedida a Carta de Arrematação, além de mandado de entrega do bem (se móvel for) e de imissão na
posse (sendo imóvel) imediatamente, em favor do arrematante. Em relação à preferência na arrematação, observarse-á o artigo 892, §§ 2º e 3º, do CPC.
– Condições de Venda: O leilão eletrônico será conduzido pelo Leiloeiro Público Oficial GUSTAVO PORTELLA
LOURENÇO, inscrito na JUCERJA sob a matrícula n° 105, através do portal eletrônico – site –
www.gustavoleiloeiro.lel.br. Para participar do leilão oferecendo lanços pela internet, deverão previamente efetuar o
cadastro pessoal no site do Leiloeiro (www.gustavoleiloeiro.lel.br) e também solicitar sua habilitação para participar do
Leilão na modalidade online, sujeito à aprovação após comprovação dos dados cadastrais pela análise da
documentação exigida na forma e no prazo previsto no Contrato de Participação em Pregão Eletrônico (disponível no
site do Leiloeiro); Todos os lances efetuados por usuário certificado não são passíveis de arrependimento. O sistema
estará disponível para recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias de antecedência do início do leilão (art. 11,
da Resolução 236/2016 do CNJ). Os interessados poderão enviar seus lances previamente. Caso sejam ofertados
lances nos 3 (três) minutos finais, o sistema prorrogará a disputa por mais 3 (três) minutos para que todos os
participantes tenham a oportunidade de enviar novos lances (artigos 21 e 22 da Resolução 236/2016 CNJ.
– Na forma do artigo 892, caput do CPC, autorizo que possa ocorrer, alternativamente, o pagamento inicial (e
imediato) de 30% (art. 884, inciso IV, do Código de Processo Civil), do valor lançado, através de guia de depósito
judicial (emitida pelo leiloeiro), e enviada p/e-mail do Leiloeiro, a qual deverá comprovar o pagamento no prazo de 24
horas, bem como deverá ser depositada na conta corrente do Sr. Leiloeiro a comissão do Leilão, à vista, no prazo de
24 horas do término do Leilão, através de depósito bancário, DOC ou TED. A conta corrente do Sr. Leiloeiro será
informada ao arrematante através e-mail ou contato telefônico, com a complementação, 70% restantes no prazo de
15 (quinze) dias. Ainda será devido o pagamento de custas de cartório de 1% até o máximo permitido em lei.
Decorridos os prazos sem que o(s) arrematante(s) tenha(m) realizado o(s) depósito(s), tal informação será
encaminhada ao Juízo competente para a aplicação das medidas legais cabíveis, assim como a perda da caução,
voltando o(s) bem(ns) a novo Leilão, não sendo admitido participar o arrematante remisso. Sendo efetuado o
pagamento por cheque, o depósito será efetuado no primeiro dia útil seguinte ao leilão efetuado, à disposição do
juízo. A comissão devida ao Leiloeiro será de 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, não se incluindo no
valor do lanço (art. 7 da Resolução 236/2016 – CNJ), que deverá ser paga diretamente a ele pelo arrematante, sem
prejuízo da reposição dos valores empregados para a realização dos leilões.
– Caso haja proposta, na aquisição do bem em parcelas, o interessado deverá apresentá-la através de petição ao
Juízo, antes da realização do Público Leilão, mediante sinal à vista do valor equivalente a 25% do lance, nos termos
do Art. 895, I e II do CPC. Ressalte-se que a oferta para aquisição à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de
pagamento parcelado consoante disposto no artigo 895 §7º do CPC.
– Caso após os inícios dos trabalhos do leiloeiro – entendendo-se como tal a partir do momento em que já apresenta
as datas – ocorra a remição ou qualquer ato por conta do devedor ou credor que obste a consumação da alienação
em hasta pública, caberá o pagamento de comissão no equivalente a 2,5% (dois e meio por cento) do valor da
avaliação, salvo se isso representar valor maior do que o da própria dívida, hipótese na qual a comissão será de
1,25% sobre o valor da avaliação. Tal pagamento, além de ser justificado pelo trabalho exercido pelo leiloeiro, visa
não incentivar a procrastinação da execução pelo executado até o último momento possível, sem qualquer ônus. Isso
vem a atender justamente o ideal do novo CPC, que tem como uma das bandeiras evitar ou tornar sem atrativos atos
de procrastinação, impondo sempre severa reprimenda. Assumindo o devedor conduta que visa procrastinar o
pagamento, com remição tardia, há de arcar com as consequências. Neste sentido é o recente projeto de
RESOLUÇÃO DO CNJ acerca de leilões (artigo 882, § 1º, do CPC), que impõe em seu artigo 7º, § 3º que, “na
hipótese de acordo ou remição após a inclusão do bem em hasta, o leiloeiro e o corretor público farão jus à
comissão…”. Também assim decide o nosso TJRJ: Estado do Rio de Janeiro Poder Judiciário Tribunal de Justiça
Regional da Barra da Tijuca Cartório da 4ª Vara Cível Av. Luiz Carlos Prestes, s/nº 2º andar – CEP: 22775-055 – Barra
da Tijuca – Rio de Janeiro – RJ Tel.: 3385-8807/8920, e-mail: [email protected] 110 RENATASM 0042513-
66.2009.8.19.0000 (2009.002.41234) – AGRAVO DE INSTRUMENTO – 1ª Ementa DES. CARLOS EDUARDO
MOREIRA SILVA – Julgamento: 21/10/2009 – NONA CAMARA CIVEL Agravo de Instrumento. Comissão do leiloeiro.
Remição da dívida pelo devedor antes de concluído o leilão. Remuneração do leiloeiro proporcional devida. Não
restou configurada a decisão de primeiro grau que afasta o pagamento da referida comissão. Recurso a que se nega
seguimento. 0038376-75.2008.8.19.0000 (2008.002.35929) – AGRAVO DE INSTRUMENTO – 1ª Ementa DES.
NANCI MAHFUZ – Julgamento: 04/08/2009 – DECIMA SEGUNDA CAMARA CIVEL – Agravo de instrumento.
Comissão do leiloeiro. Decisão que, nos autos de ação de cobrança em fase de execução judicial, deferiu o
pagamento da comissão do leiloeiro em 2,5% sobre o valor da avaliação, para o caso de acordo ou depósito judicial
da dívida, ressalvando que, caso advenha alienação em hasta pública, a remuneração do perito será fixada com base
no valor da arrematação. Hipótese em que foi realizada a 1ª praça e apresentado o pedido de remição quando se
iniciava a 2ª praça. Subsiste o direito do leiloeiro à comissão, ainda que não concluída a hasta pública, vez que o seu
trabalho foi executado. Precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça. A fixação do percentual em
2,5% é adequada, já apresentando redução, não importando o valor de avaliação do imóvel, em R$ 1.800.000,00.
Devedor que deu causa à atuação do leiloeiro, devendo arcar com o ônus. Decisão mantida. Recurso não provido.
– Qualquer lançador que esteja representando terceiros interessados na arrematação deverá, antes de iniciado o
pregão, apresentar a devida procuração, com firma reconhecida por autenticidade e, em caso de pessoa jurídica, os
Estatutos da empresa outorgante. Ainda a título de esclarecimentos, o art. 358 do Código Penal tipifica como fraude
a arrematação judicial qualquer um que impedir; perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar
concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem.
– Demais informações serão prestadas na ocasião do pregão suprindo, assim, qualquer omissão porventura existente
neste Edital.
– Ficam pelo presente edital intimados dos Leilões, o(s) devedor(es), o coproprietário, os usufrutuários, o credor
pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e
vendedor, suprindo assim a exigência contida no Art. 889 – Incisos e §Único do CPC.
– As certidões de que trata o Art. 255, inciso XIX da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça, serão
lidas no ato do pregão.
– E para que cheque ao conhecimento de todos os interessados foi expedido o presente, que será publicado através
do site de leilões on-line: www.gustavoleiloeiro.com.br, e www.sindicatodosleiloeirosrj.com, de acordo com o Art. 887
§ 2º e 3º do CPC, e afixado no local de costume.
– Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos 28 dias do mês de abril do ano de 2025. Eu, Lara Cristina
Andrade Chavarri Gomes – Responsável pelo Expediente – Matr. 01/23589, o fiz datilografar e subscrevo. (as.) Dra.
Ana Beatriz Mendes Estrela – Juíza de Direito.