JUÍZO DE DIREITO DA 25ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL – RJ.
EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO, com prazo de 05 dias, extraído dos autos
da Ação de Cobrança proposta pelo CONDOMÍNIO DO CONJUNTO SAN FRANCISCO
RESIDENCE que move em face de JOSE CARLOS AGRELO LUSQUINOS E
TEREZINHA MARIA PEREIRA LUSQUINOS (processo nº 0163994-
07.2020.8.19.0001) na forma abaixo:
O DR. VICTOR AGUSTIN CUNHA JACCOUD DIZ TORRES, Juiz de Direito em
Exercício da Titularidade na Vigésima Quinta Vara Cível da Comarca da Capital do Rio de
Janeiro – RJ, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e
interessar possa, especialmente aos executados: JOSÉ CARLOS AGRELO LUSQUINOS
e TEREZINHA MARIA PEREIRA LUSQUINOS e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS –
EMGEA , na qualidade de credor hipotecário, suprindo assim a exigência contida
no artigo 889, I, V do NCPC., que no dia 21/08/2023 às 14:00 horas será aberto o
1º leilão Público, na “MODALIDADE ONLINE” através do site de leilões:
www.facanhaleiloes.com.br, pela Leiloeira Pública CRISTINA FAÇANHA,
matriculada na JUCERJA sob o nº 175, devidamente credenciada no TJRJ, com escritório
na Rua República do Líbano nº 16, salas: 501/502 – Centro – Rio de Janeiro – RJ.,
apregoado e vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 23/08/2023, no
mesmo horário e local, a partir de 50% do valor da avaliação do imóvel, em consonância
ao Art. 891, §único do CPC, obedecendo aos artigos 879 a 903 do Novo Código de
Processo Civil, o imóvel descrito e avaliado como segue: (LAUDO DE AVALIAÇÃO
INDIRETA): IMÓVEL – APARTAMENTO 1.206 DO BLOCO 2 DO PRÉDIO DE Nº 889
DA AV. MARECHAL RONDON Nº 300 BAIRRO: SÃO FRANCISCO XAVIER – RJ.
Cidade: Rio de Janeiro Matrícula RGI: 47.067 Matrícula IPTU: 1.911.892-6 Região
Administrativa: XIII Zoneamento: zona residencial urbana TERRENO: Onde se encontra
edificado o imóvel, está descrito, caracterizado e confrontado, como consta nas cópias
anexadas no referido mandado (Certidão do 1º SRI da Capital-RJ e Guia de IPTU).
LOCALIZAÇÃO: O condomínio encontra-se localizado no final da rua São Francisco
Xavier, com pouco comércio na região, mas com facilidade de transporte (trem/linhas de
ônibus), estando próximo ao estádio do Maracanã e da UERJ, bem como da Comunidade
da Mangueira, área de notória periculosidade. CONDOMÍNIO: Construção de padrão
médio datada de 1991, de ocupação exclusivamente residencial, erguida em estrutura de
concreto armado e alvenaria de tijolos, caracterizado por três blocos de doze andares,
dois elevadores por bloco, com infraestrutura de lazer (piscina, churrasqueira, quadra,
salão de festas), câmeras de vigilância, interfone, portaria 24 horas, garagem coberta.
APARTAMENTO: com 98m² de área edificada, posição fundos, tipologia apartamento,
sendo duplex, com sala, cozinha, dois quartos (uma suíte) e um lavabo no primeiro
pavimento, uma área aberta, um cômodo e um lavabo no segundo pavimento. Imóvel
mantido em sua estrutura original, sem benfeitorias. Possui uma infiltração importante,
que seria da caixa d´água do condomínio, no teto e paredes dos quartos de ambos os
pavimentos. Instalações elétricas em boas condições. Possui uma vaga de garagem na
escritura. CONCLUSÃO: Ante às pesquisas levadas a efeito na região para tomada de
preços de imóveis semelhantes ao avaliado e, considerando a sua localização,
dimensões, área construída, características, padrão, idade e logradouro,
AVALIO o bem acima descrito em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

O imóvel encontra-se devidamente registrado em nome do executado junto ao 1º
Registro Geral de Imóveis, conforme segue: aptº 1206 com dependência na cobertura do
bloco II do edifício em construção a Rua São Francisco Xavier nº 889, na Freguesia do
Engenho Novo, com numeração suplementar nº 300 pela Avenida Marechal Rondon, com
direito a 1 vaga de garagem e correspondente fração ideal de 127/26.200. R-13-
COMPRA E VENDA: Pelo mesmo titula da Av-12 a proprietária acima, vendeu o imóvel
objeto desta a JOSÉ CARLOS AGRELO LUSQUINOS, espanhol, e sua mulher TEREZINHA
MARIA PEREIRA LUSQUINOS, brasileira, do lar, casados pelo regime da comunhão de
bens. R-14 – HIPOTECA: Ainda pelo mesmo título do ato AV.12 os compradores no ato
R-13 deram em hipoteca de 1º grau o imóvel objeto desta a Caixa Econômica Federal. R15 – PENHORA: – Nos termos da Penhora da 2ª Vara de Fazenda Pública – Comarca da
Capital – movida pelo MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, contra a priprietária acima,
contendo auto de penhora de 11.10.2000, o imóvel desta matricula foi penhorado para a
garantia do principal no valor de R$ 700,46 mais os acréscimos legais. R-17 PENHORA:
Nos termos do Mandado da 2ª Vara de Fazenda Pública, extraído dos autos de Execução
Fiscal nº 866/99 proposta pelo Município do Rio de Janeiro, contra QGT Empreedimentos
e construções, contendo auto de penhora de 11.10.2000 o imóvel foi penhorado para a
garantia de uma dívida de R$ 691,31. R-19 PENHORA: Expedida pelo Juízo da 12ª Vara
de Fazenda Pública Execução Fiscal nº 2004.120.035100-5 movida pelo Município do Rio
de Janeiro, contra os réus, para a garantia da dívida no valor principal de R$ 3.601,35.
R-21 – PENHORA: Oriunda da presente ação de cobrança, movida pelo CONDOMÍNIO
CONJUNTO SAN FRANCISCO RESIDENCE, em face dos réus já devidamente qualificados.
DÉBITOS DO IMÓVEL: I) IPTU-(Inscrição: 1911892-6): De acordo com a Certidão
de Situação Fiscal e Enfitêutica expedido pela Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro o
referido imóvel apresenta débitos de IPTU no valor de R$ 88.523,48 (oitenta e oito mil,
quinhentos e vinte e três reais e quarenta e oito centavos). Faço constar que de
acordo com a guia para pagamento à VISTA, expedido pela Procuradoria da
Dívida Ativa o valor para quitação À VISTA do IPTU é de R$ 41.768,27 (quarenta
e um mil, setecentos e sessenta e oito reais e vinte e sete centavos). mais os
acréscimos legais. II) TAXA DE INCÊNDIO(CBMERJ: 3036509-2) Conforme
Certidão Positiva expedida pelo FUNESBOM o imóvel apresenta débitos de Taxas de
Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de incêndio no valor de R$ 702,52
(setecentos e dois reais e cinquenta e dois centavos). III) CONDOMÍNIO: De acordo
com a planilha atualizada em 21/06/2023 pelo exeqüente o crédito da presente ação
perfaz o montante de R$ 163.042,72 (cento e sessenta e três mil, quarenta e dois reais e
setenta e dois centavos). FAÇO CONSTAR QUE O CONDOMÍNIO DARÁ QUITAÇÃO AO
ARREMATANTE SOBRE O VALOR APURADO NO LEILÃO. Os créditos que recaem sobre o
imóvel, inclusive de natureza Propter Rem serão sub-rogados sobre o preço da alienação,
sendo observada a ordem de preferência legal nos termos do art. 130 do CTN, “caput” e
parágrafo único, do Código Tributário Nacional, consoante o art. 908 § 1º do Código de
Processo Civil. Sendo o imóvel vendido livre e desembaraçado. As certidões exigidas pela
Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça anexadas nos autos pela
leiloeira. DA PUBLICAÇÃO DO EDITAL: O edital será publicado na rede mundial de
computador através do site de leilões: www.facanhaleiloes.com.br, e no Portal do
Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de janeiro,
https://sindicatodosleiloeirosrj.com.br/ em conformidade com o disposto no art. 887,
§2º, do CPC. PARTICIPAÇÃO/CADASTRAMENTO: Os interessados em oferecer lances
deverão com antecedência de 24 horas do leilão, realizar o cadastro pessoal na
plataforma (www.facanhaleiloes.com.br), anexando os documentos exigidos no contrato
de participação (disponível no site), ficando sujeito à aprovação e habilitação. A
plataforma estará disponível para recepção de lances com, no mínimo, 5 (cinco) dias de
antecedência do início do leilão (art. 11, da Resolução 236/2016 do CNJ). Os
interessados poderão enviar seus lances previamente. Caso sejam ofertados lances nos 3
(três) minutos finais, o sistema prorrogará a disputa por mais 3 (três) minutos para que

todos os participantes tenham a oportunidade de enviar novos lances (artigos 21 e 22 da
Resolução 236/2016 CNJ), fica consignado que o incremento mínimo será de
R$ 1.000,00 (um mil reais) por lance. CONDIÇÕES DE VENDA: O imóvel será vendido
em caráter “AD CORPUS” e no estado em que se encontra, sem garantia, constituindo
ônus do interessado, verificar suas condições, antes das datas designadas para a
alienação. As despesas e os custos (ITBI, registros e o que mais se fizer necessário)
relativos à transferência patrimonial dos bens correrão por exclusiva conta do
arrematante. DO PAGAMENTO À VISTA: (artigo 892 do NCPC). O arrematante
deverá efetuar o pagamento de 30% caução em 24 horas após o encerramento do leilão
e o restante em até 15 dias através de guia de depósito judicial a ser emitida pela
Leiloeira Oficial em favor do Juízo sob pena de se desfazer a arrematação com as
penalidades da Lei. DO PAGAMENTO PARCELADO (artigo 895 do NCPC): Os
interessados em adquirir o bem penhorado em prestações poderão apresentar: (I) até o
início do primeiro leilão, proposta para aquisição do bem por valor não inferior ao da
avaliação; (II) até o início do segundo leilão, proposta para aquisição do bem por valor
que não seja considerado vil, ou seja acima de 50% da avaliação. A proposta conterá,
em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento)
do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, com as
devidas correções monetárias, por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis
(art. 895, §1º, do CPC). As propostas deverão ser encaminhadas por escrito para o email: [email protected] e ou anexada aos autos. A apresentação de
proposta não suspende o leilão (art. 895, §6º, do CPC) e o pagamento do lance à vista
sempre prevalecerá sobre o parcelado, ainda que mais vultoso (art. 895, §7º, do CPC).
DA COMISSÃO DA LEILOEIRA E DE SEU PAGAMENTO: O arrematante deverá pagar
no ato da arrematação o percentual de 5% a leiloeira a título de comissão sobre o preço
da arrematação do imóvel a qual não esta incluída no valor do lance, por meio de
dinheiro, transferência ou cheque. DA INTIMAÇÃO POR EDITAL: Ficam as partes em
especial o executado e o credor hipotecário intimados por intermédio do
presente Edital de Leilão e intimação, suprindo assim a exigência contida no
artigo 889, I, V do NCPC. Dado e passado, Rio de Janeiro, aos 14 (quatorze) dias do
mês de julho de dois mil e vinte e três. Para que produza seus efeitos legais, o presente
Edital encontra-se devidamente assinado pela Sra. Cristina Façanha – Leiloeira Pública,
pela Responsável do Expediente Maria Lucilia de Souza Gerk Mat. 01-27058 e pelo Dr.
Victor Agustin Cunha Jaccoud Diz Torres – Juiz de Direito.