JUÍZO DE DIREITO DA QUADRAGÉSIMA SÉTIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DA
CAPITAL
EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO e PRESENCIAL,
com prazo de 05 dias, extraído dos autos da Ação de Cobrança proposta por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CASA DOS OITIS em face de ROSANGELA DE
CASTRO E ABREU (Processo nº 0074496-27.2002.8.19.0001 – antigo
2002.001.072696-5), na forma abaixo:
A Dra. FLAVIA JUSTUS, Juíza de Direito na Quadragésima Sétima Vara Cível
da Cidade do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele
conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a ROSANGELA DE
CASTRO E ABREU e a JOSÉ CLÁUDIO DE CARVALHO, de que no dia 18/10/2022,
às 14:30 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS
RYMER (www.rymerleiloes.com.br), bem como concomitantemente no Fórum da
Comarca da Capital, pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, será apregoado e
vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 19/10/2022, no mesmo
horário, local e portal de leilões, a quem mais der a partir de 60% da avaliação, o
imóvel penhorado à fl. 526, com a devida intimação da penhora às fls. 550/551,
descrito e avaliado às fls. 644/647, em 27/09/2018. LAUDO DE AVALIAÇÃO
INDIRETA: O IMÓVEL: Apartamento de número 701 do Edifício denominado “Casa
dos Oitis”, situado na Rua Pereira da Silva, nº 764, na freguesia da Glória, nesta
cidade do Rio de Janeiro, com direito a uma vaga de garagem, com as características
e confrontações constantes da matrícula 32.444 do 9º Ofício do Registro de Imóveis
do Estado do Rio de Janeiro, Comarca da Capital. O EDIFÍCIO: Construção datada
de 1979 (trinta e nove anos), no afastamento da via pública, de ocupação
exclusivamente residencial, erguida em estrutura de concreto armado e alvenaria de
tijolos, constituída de 15 (quinze) pavimentos, sendo um o térreo, outro o play ground,
outro a garagem no subsolo e 12 (doze) andares com quatro apartamentos por andar,
num total de 48 (quarenta e oito) unidades residenciais. É servido por dois elevadores
reformados e semi modernizados, marca Otis, com capacidade para seis passageiros
cada um, sendo um social e outro de serviço. Além de playground e salão de festas,
ambos em construção, não possui outras utilidades tais como, sauna, piscina, quadra
de esportes etc., o que limita o seu valor de mercado, comparado com demais
edificações da vizinhança, bairro de classe média a média. Revestido externamente
em sua fachada com pintura e janelas em esquadrias de alumínio. Portão de entrada
em alumínio e dispõe de: recepção simples, com porta em vidro blindex, câmeras de
vigilância, com captura e gravação de imagens, serviço de portaria 24 horas, hall
social com porta de vidro, interfone e piso em revestimento em pedra fria.
APARTAMENTO: Segundo informado pelo porteiro, o apartamento constitui-se de
sala, dois quartos sendo uma suíte, e dependências de empregada. A vizinhança é,
em sua maioria, constituída de pessoas de classe média e, estando o imóvel muito
próximo à Comunidade Pereira da Silva (Pereirão). O apartamento situa-se no sétimo
andar, com vista para a Rua Pereira da Silva, em rua íngreme, distante do comércio e
de transporte regular, havendo apenas vans que fazem transporte até a comunidade.
A presente avaliação foi efetivada indiretamente, haja vista não estar a ocupante
presente quando da diligência, de acordo com o determinado pelo MM. Dr. Juiz de
Direito Coordenador da Central de Mandados. Pela guia de ITBI, atualmente, o valor
previsto é de R$ 380.578,26 (trezentos e oitenta mil, quinhentos e setenta e oito reais
e vinte e seis centavos). O TERRENO: Onde se encontra edificado o imóvel está
descrito, caracterizado e dimensionado como consta Certidão do 9º RI matrícula
32.444 e inscrição municipal 1314138-7. O MERCADO: De acordo com as
informações colhidas na região, com profissionais da área, o mercado de compra e
venda de imóveis permanece estável, com proprietários querendo vender e
compradores procurando. Contudo, tendo em vista a situação sócio-políticoeconômica atual, poucos negócios são fechados pelo valor efetivamente anunciado,
sendo necessário reduzir o preço da oferta em praticamente todas as negociações.
Foi feita uma pesquisa de mercado e a comparação com imóveis em ruas
semelhantes, em bairros próximos. CONCLUSÃO: Para a efetivação da medida,
considerando que o imóvel encontra-se, no aspecto geral, em bom estado de
conservação pelo tempo de uso, uma vez que o prédio assim parece. Não tendo sido
possível aferir o estado do imóvel, mas tendo em vista a dificuldade de acesso a
transporte, a comércio regular na rua, assim com sua localização quase no topo de
uma ladeira, fatores que realmente influenciam o valor do bem no mercado, temos
que: Pelas pesquisas temos que o menor valor encontrado para apartamentos
semelhantes, em ruas da zona sul, com metragens parecidas varia de R$ 250.000,00
a R$ 700.000,00. Contudo nos imóveis encontrados, não houve nenhum com as
características tão específicas. Portanto o preço médio de mercado seria R$
475.000,00. Assim, considerando-se a sua localização, dimensões, área construída e
características, idade, qualidade do material empregado no acabamento do prédio, e
seu estado geral de conservação, temos que, com a depreciação em razão dos fatos
narrados, a serem considerados, ATRIBUO ao imóvel acima descrito, com direito a
uma vaga de garagem e às partes comuns do edifício, o valor de R$ 400.000,00
(quatrocentos mil reais), correspondente a 121.436,59 Ufir’s, atualizado em R$
496.857,82 (quatrocentos e noventa e seis mil, oitocentos e cinquenta e sete
reais e oitenta e dois centavos). De acordo com o 9º Ofício do RI, o ref. imóvel
encontra-se matriculado sob o nº 32.444 e registrado em nome de José Cláudio de
Carvalho e Rosangela de Castro e Abreu, constando os seguintes gravames: 1) R-09:
Hipoteca em favor de Residência Cia. de Crédito Imobiliário do Rio de Janeiro; 2) R14: Penhora por determinação do Juízo de Direito da 8ª Vara de Fazenda Pública,
extraída dos autos da ação de execução fiscal, processo nº 7465/99, movida pelo
Município do Rio de Janeiro em face Jose Claudio de Carvalho; 3) R-16: Penhora por
determinação do Juízo de Direito da 31ª Vara Cível, processo nº 93.001. 093179-0,
movida pelo Condomínio do Edifício Casa dos Oitis em face de Rosangela de Castro
e Abreu e José Claudio de Carvalho; 4) R-17: Penhora de 50% do imóvel por
determinação do Juízo de Direito da 5ª Vara de Família, decidida nos autos da ação
movida por Ivan Castro de Carvalho e Andre Castro de Carvalho em face de José
Claudio de Carvalho, processo nº 2000.001.106716-1; 5) R-19: Penhora oriunda do
presente feito; 6) AV-23: Indisponibilidade de metade do imóvel em face de José
Claudio de Carvalho, extraída dos autos da ação da 7ª Vara do Trabalho de
Curitiba/PR, processo nº 112932002007090006; 7) AV-28: Indisponibilidade de
metade do imóvel em face de José Claudio de Carvalho, extraída dos autos da ação
oriunda da 18ª Vara do Trabalho de Curitiba/PR, processo nº
30565008219995090652; 8) AV-29: Indisponibilidade de metade do imóvel em face
de Jose Claudio de Carvalho, extraída dos autos da ação oriunda da 18ª Vara do
Trabalho de Curitiba/PR, processo nº 30565008219995090652. De acordo com a
Certidão de Elementos Cadastrais, o imóvel possui 87 m² de área edificada e
conforme a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de
2003, 2018 e 2020 no valor de R$ 1.084,59, mais acréscimos legais (FRE 1.314.138-
7). Conforme Certidão Negativa de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel não
apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de
Incêndios (Nº CBMERJ: 2392649-6). Os débitos condominiais pendentes sobre a
referida unidade equivalem, em agosto/2022, ao valor de R$ 466.478,07. Débitos
fiscais atrelados ao imóvel serão sub-rogados no produto da hasta, conforme
artigo130, parágrafo único, do CTN, desde que o montante comporte. Caso contrário,
fica ciente o arrematante que arcará com os mesmos. Caberá ao arrematante, após a
prova do depósito integral, diligenciar junto à rede mundial de computadores para
indicação do débito exato, com o que será deferido o levantamento do valor
respectivo. Após prova da quitação fiscal será expedida a carta de arrematação. Na
forma do artigo 892, caput, do CPC, ficará autorizado que possa ocorrer,
alternativamente, o pagamento inicial (e imediato) de 30% (trinta por cento) do valor
lançado, coma complementação no prazo de 5 (cinco) dias. As certidões exigidas pela
Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente
edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão.
Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário,
anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente
comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo
presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no
art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances
presencialmente ou pela internet, através do site www.rymerleiloes.com.br, desde
que, estejam devidamente cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas de
antecedência, para participar deste leilão. Cientes de que impedir, perturbar ou
fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por
meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em
violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal, sob
pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente
à violência. O interessado em adquirir o bem em prestações deverá apresentar ao
Juízo, por escrito, até o início do primeiro ou do segundo leilão, proposta de aquisição
do bem, na forma do art. 895 do CPC. Caso após os inícios dos trabalhos ocorra a
remição ou qualquer ato por conta do devedor ou credor que obste a consumação da
alienação em hasta pública, caberá o pagamento de comissão no equivalente de
0,5% (meio por cento) a 2,5% (dois e meio por cento) do valor da avaliação por quem
der causa (no caso de acordo, tal valor será pro rata), sem prejuízo da reposição das
despesas. Tal pagamento, além de ser justificado pelo trabalho exercido pelo leiloeiro,
visa não incentivar a procrastinação da execução pelo executado até o último
momento possível, sem qualquer ônus. – E, para que chegue ao conhecimento dos
interessados, foi expedido o presente, que será publicado através do portal de editais
do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro:
www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público:
www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de
costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista,
mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892,
CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do
art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. –
Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos vinte dias do mês de setembro
de dois mil e vinte e dois. – Eu, Raphael Caldas Santos, Mat. 01-29275 – Chefe de
Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dra. Flavia Justus – Juíza de Direito.