JUÍZO DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA – RJ
Edital publicado no site www.mauriciomarizleiloes.com.br em 04/12/2025
EDITAL DE LEILÃO ELETRÔNICO E INTIMAÇÃO, com prazo de 5 (cinco) dias, extraído dos autos
da ação de cobrança nº 0006433-63.2006.8.19.0209, proposta por ECIA IRMÃOS ARAÚJO
ENGENHARIA COMÉRCIO S/A em face de RONALDO TWARDOWSKI SOARES PINTO,na forma
abaixo:
O DR. MARCELO NOBRE DE ALMEIDA, JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA – RJ, nos termos do artigo 881 e seguintes do CPC, FAZ
SABER, a quaisquer interessados, especialmente a RONALDO TWARDOWSKI SOARES PINTO,
sua esposa FERNANDA CONSTANTINO CHAGAS LESSA, eventuais ocupantes, locatários e
demais interessados que levará a LEILÃO ELETRÔNICO, pelo do Leiloeiro Público Oficial
MAURICIO MARIZ, matriculado na JUCERJA sob o nº 210, devidamente credenciado no TJRJ,
através do site de leilões online: www.mauriciomarizleiloes.com.br, nas datas e horários estipulados
neste edital, o “Direito e Ação” sobre o bem imóvel adiante descrito, nas condições que segue:
1. DATAS E HORÁRIOS DO LEILÃO: O leilão, exclusivamente eletrônico, ocorrerá no site da
Internet disponível em www.mauriciomarizleiloes.com.br nos seguintes dias e horários:
1º Leilão: 15/12/2025, com encerramento às 14h00min; os lances poderão ser oferecidos, em
primeiro leilão, desde o momento do lançamento do lote no site do leiloeiro até o dia e horário do
encerramento, pelo valor mínimo igual ou superior ao valor de avaliação. Não sendo ofertados
lances em primeiro leilão, será aberto para lances o segundo leilão;
2º Leilão: imediatamente após o primeiro leilão, em caso negativo, terá início o recebimento de
lances eletrônicos para o segundo leilão, encerrando-se em 16/12/2025 às 14h00min, a quem
mais der independente da avaliação, não sendo aceito lance que ofereça preço inferior a 50% do
valor de avaliação, (art. 891 e parágrafo único do CPC);
2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:
CASA LOCALIZADA NA RUA RAPHAEL PAIXÃO, nº 105, CASA 1, CONDOMÍNIO
VIVENDAS DO SOL, RECREIO DOS BANDEIRANTES, RIO DE JANEIRO/RJ, CEP:
22.790-301; ÁREA CONSTRUÍDA: 255m2; INSCRIÇÃO PREDIAL (IPTU): 1.991.986-9;
MATRÍCULA 9º RGI: 199.913; bem imóvel penhorado à fls. 1196 e avaliado à fls. 1292/1293,
descrito a seguir: “LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Casa 01 do empreendimento
Vivendas do Sol sob o número 105 situado na Rua Rafael Paixão, n 105, casa 1 na
Freguesia de Jacarepaguá, nesta cidade do Rio de Janeiro correspondente fração ideal de
1/2 do respectivo terreno designado por lote 05 da quadra J , de acordo com a matrícula de
nº 199-913 do 9º Registro de Imóveis e Inscrição sob o número 1.991986-9 (IPTU).
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Construção de ocupação residencial, com estrutura de
concreto e alvenaria, casa antiga portão de madeira, muro em pedras, área externa com
piscina de fibra e churrasqueira em bom estado de conservação, com dois pisos, sendo
que no primeiro sala em porcelanato, com banheiro social, um quarto, cozinha; no segundo
piso, dois quartos, uma suíte. Condomínio com segurança 24h. No entorno do imóvel há
transportes públicos urbanos (BRT, ônibus, taxi, vans), Shoppings (Recreio Shopping,
Américas Shopping, dentre outros), escolas públicas e privadas, bancos, casa lotérica,
CBMERJ, hospitais e clínicas. Área edificada 255m²; Idade: 1996; TERRENO: Está
descrito, caracterizado e confrontado conforme consta nas certidões digitalizadas do 9º
Ofício de Registro de Imóveis, matrícula já mencionada acima e que passam a fazer parte
integrante deste Laudo. Assim, avalio o imóvel acima descrito e correspondente fração
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ideal do terreno em R$ 1.470.000,00 (UM MILHÃO E QUATROCENTOS E SETENTA MIL
REAIS).”
AVALIAÇÃO: R$1.470.000,00 (UM MILHÃO E QUATROCENTOS E SETENTA MIL REAIS),
homologada às fls. 1326;
ÔNUS REAIS, LEGAIS E CONVENCIONAIS: De acordo com a certidão de ônus reais do imóvel
consta como proprietário ECIA IRMÃOS ARAÚJO ENGENHARIA COMÉRCIO S/A, CNPJ
33.503.251/0001-48; MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO em AV-01; CONSTRUÇÃO em AV-02;
Conforme Escritura de Promessa de Compra e Venda às fls. 25/37, não registrada no Registro de
Imóveis, o executado RONALDO TWARDOWSKI SOARES PINTO adquiriu o imóvel objeto desta
demanda de ECIA IRMÃOS ARAÚJO ENGENHARIA COMÉRCIO S/A.
DÉBITOS (TRIBUTÁRIOS E PROPTER REM): Conforme consta da certidão de situação fiscal da
Prefeitura do Rio de Janeiro o imóvel com Inscrição 1.991.986-9 apresenta débitos de IPTU de
cotas vencidas não inscritas em dívida ativa e cotas a vencer no valor de R$4.907,76 e seus
acréscimos legais; consta débito na certidão do FUNESBOM relativa à Taxa de Incêndio de 2020 a
2022, somando o valor de R$862,81 e seus acréscimos legais; Os valores mencionados foram
extraídos das certidões e documentos anexados ao processo judicial e estão sujeitos a atualização
conforme a legislação vigente.
DÉBITO CONDOMINIAL: Eventuais débitos condominiais serão sub-rogados no valor da
arrematação.
DÉBITO EXEQUENDO: R$2.432.479,53 conforme planilha de fls. 1299/1301 em 16/07/2025.
ANOTAÇÕES DOS REGISTROS DE DISTRIBUIÇÃO: As certidões disponíveis e necessárias
encontram-se anexadas aos autos do processo judicial à disposição dos interessados, e fazem
parte integrante do presente edital, independentemente de sua transcrição, não se podendo alegar
desconhecimento de seu teor;
3. VALOR MÍNIMO DE VENDA: Não serão aceitos lances inferiores a 50% (cinqüenta por cento) do
valor de avaliação total do lote (art. 891 e parágrafo único do CPC);
4. CONDIÇÕES DA ALIENAÇÃO: Tendo a aquisição judicial de bem caráter originário para o
arrematante, a venda se dará livre de débitos e desembaraçada, com a sub-rogação dos valores
das dívidas, em especiais as tributárias, no preço da arrematação, na forma do artigo 908, do CPC:
os créditos que recaem sobre o bem, inclusive de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o
preço, observada a ordem de preferência, atendendo-se ainda ao que consta no artigo 130,
parágrafo único, do CTN; sub-rogando-se o credor fiduciário, após o pagamento das propter rem,
no eventual resíduo da venda; eventual hipoteca extingue-se pela arrematação, cf. art. 1.499, VI,
do Código Civil. O arrematante EM HIPÓTESE ALGUMA restará obrigado perante terceiros a
pagar dívidas do executado ou do imóvel salvo as posteriores à arrematação ou imissão.
5. COMO PARTICIPAR DO LEILÃO: Para participar do leilão eletrônico é necessário que o
interessado efetue o seu cadastro para o lote com pelo menos 48h de antecedência do
encerramento no site do leiloeiro www.mauriciomarizleiloes.com.br. O leiloeiro pode solicitar a
qualquer tempo, por escrito, a confirmação das informações prestadas no momento da realização
do cadastro. Ademais, poderá recusar qualquer cadastro que apresente informações imprecisas ou
conflitantes, assim como aqueles que entender suspeitos, podendo também, inabilitar provisória ou
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definitivamente o usuário. Os lances somente poderão ser realizados através do site do leiloeiro,
sendo certo que o licitante deverá estar logado e efetuar seus lances até a data e horário de
encerramento. Os lances ofertados são irrevogáveis e irretratáveis. O usuário é responsável por
todas as ofertas registradas em seu nome, sendo certo que os lances não podem ser anulados
e/ou cancelados em nenhuma hipótese;
6. LANCE VENCEDOR: Será considerado arrematante aquele que der o maior lance
independentemente da avaliação, resguardado o lance que ofereça preço vil (item 2, supra);caso o
arrematante não honre com o valor do lance no prazo e condições previstas neste edital, o lance
será considerado inválido, ficando o arrematante sujeito às penalidades previstas em lei. Na
hipótese de o arrematante não honrar o pagamento, serão sucessivamente chamados os demais
licitantes, pela ordem dos lances ofertados (do maior para o menor excluído o lance dado pelo
lançador desclassificado), os quais terão o mesmo prazo e condições acima para honrar o valor do
lance vencedor, sendo descartados todos os lances em valor inferior ao mínimo previsto neste
edital; em relação à preferência na arrematação, observar-se-á o artigo 892, §§ 2º e 3º, do CPC e
artigo 1.322, parágrafo único, do CC;
6.1. Na hipótese de desistência sem justificativa ou não implemento do preço no caso de lance
direto, sem prejuízo da perda da caução tratada no item 8 (infra), o arrematante arcará com as
custas para novo leilão (artigo 93, do NCPC, analogicamente) e restará proibido de participar de
outras praças. Caso não ocorra sequer o valor dos 30% iniciais, poderá ser dado como
insubsistente o lance e proclamado vencedor o que tiver ofertado o mais alto anterior (e assim
sucessivamente);
6.2. Verificada a hipótese de dolo, o valor a ser pago pelo lançador que se sagrar vencedor após
declarada a insubsistência será o maior ofertado até o início da insuflamento artificial do preço,
caracterizado pela ausência de lances de outros licitantes e a disputa unicamente com o lançador
desclassificado;
6.3. Em qualquer caso no qual houver indícios de participação fraudulenta, simulada ou combinada
com o executado, patrono, ou terceiro, com o nítido propósito de prejudicar o ato judicial, haverá a
extração de peças para investigação do crime a que trata o artigo 359, do Código Penal, para o
Ministério Público;
6.4. No caso de o exeqüente pretender lançar, se for o único credor, não está obrigado a exibir o
preço, observada a regra do artigo 892, § 1º, do NCPC. Contudo, não sendo, deverá pelo menos
depositar os valores integrais dos demais créditos;
6.5. A suscitação sem fundamento de vícios inexistentes após o leilão por quem quer que seja
determinará a aplicação da sanção prevista no artigo 903, § 6º, do NCPC: “Considera-se ato
atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a
desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da
responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao
exeqüente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem”;
7. AUTO DE ARRAMATAÇÃO: Assinado o auto de arrematação pelas partes interessadas, a
arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, independentemente da existência
de recursos ou ações de qualquer natureza, nos termos do artigo 903 do Código de Processo Civil;
8. PAGAMENTO: A arrematação será feita à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo
arrematante, através de depósito judicial ou por meio eletrônico, na forma do art. 892 do Código de
Processo Civil, sendo aceito o pagamento inicial de 30% do valor do lançado em até 24h, a título
de caução, e o saldo restante de 70% em até 15 dias. Cientes de que eventual inadimplemento
implicará a perda da quantia paga a título de caução, na forma autorizada pelos arts. 885 e 897 do
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CPC. Após o encerramento do leilão, o arrematante deverá providenciar a guia de depósito judicial
no site do TJRJ (clicar na guia: “SERVIÇOS” > “DEPJUD”) e comprovar imediatamente o seu
pagamento nos autos do processo;
8.1. PROPOSTA DE PARCELAMENTO: Fica ressaltado que eventuais interessados na aquisição
do bem através de pagamento em prestações deverão apresentar propostas por escrito nos autos
do processo judicial, até a data do primeiro ou do segundo leilão, conforme o caso, na forma
preconizada pelo art. 895 do Código de Processo Civil. Destacado, também, que a apresentação
destas propostas não importará na suspensão do leilão e que elas serão avaliadas pelo Juízo,
conforme critérios legais aplicáveis à espécie (art. 895, §§6º a 8º, do Código de Processo Civil);
9. COMISSÃO DO LEILOEIRO: A comissão do leiloeiro será de 5% (cinco por cento) sobre o valor
da arrematação (não inclusa no valor do arremate), incidente também na hipótese de aquisição
parcelada na forma do art. 895 do CPC, e deverá ser paga no ato do leilão ou na homologação da
proposta de parcelamento, conforme o caso, na conta do Leiloeiro Oficial que será fornecida na
ocasião da arrematação (art. 884, parágrafo único do CPC e art. 24, parágrafo único do Decreto nº
21.981/32); Caso após o início dos trabalhos do leiloeiro – entendendo-se como tal a partir do
momento em que já apresenta as datas – ocorra a remição ou qualquer ato por conta do devedor,
credor ou terceiro que obste a consumação da alienação em leilão, caberá o pagamento de
comissão no equivalente a 2,5% (dois e meio por cento) do valor da avaliação por quem der causa,
sem prejuízo do reembolso das despesas adiantadas;
10. DESPESAS: O valor das despesas comprovadamente realizadas e adiantadas será
reembolsado ao leiloeiro, após a prestação de contas aprovadas pelo Juízo do processo; caso não
haja arrematação as referidas despesas serão ressarcidas pelo exeqüente em prol do leiloeiro
(artigo 82, do CPC, c/c artigo 22, ´f´, do Decreto nº 21.981/32);
11. IMISSÃO NA POSSE: A carta de arrematação, e a conseqüente imissão na posse do imóvel,
deverá ser requerida pelo arrematante nos autos do respectivo processo e somente será expedida
depois de efetuado o depósito judicial do valor da arrematação, bem como realizado o pagamento
da comissão do leiloeiro, do ITBI e das custas judiciais para a expedição do mandado, conforme
art. 901, §1º do CPC. Correrão por conta do arrematante todas as despesas para a transferência
patrimonial do bem arrematado, tais como, ITBI, foro, laudêmio, taxas, alvarás, averbações,
regularização, certidões, emolumentos cartorários, registros remoção e outros ônus decorrentes;
12. RESSALVA: As medidas, confrontações e qualidade do imóvel constante do presente edital,
deverão ser consideradas meramente enunciativas, já que extraídas dos registros imobiliários e do
laudo de avaliação anexados ao processo. Para todos os efeitos, considera-se a venda como
sendo “ad corpus”, não cabendo qualquer reclamação posterior em relação às medidas,
confrontações e/ou demais peculiaridades do imóvel arrematado;
13. INTIMAÇÃO: Ficam pelo presente edital intimados do leilão o devedor, o co-proprietário, os
usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora
anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, credores e demais interessados, na
forma do art. 889 do Código de Processo Civil;
14. DÚVIDAS OU ESCLARECIMENTOS: As dúvidas ou esclarecimentos deverão ser sanadas
pessoalmente perante o Cartório da serventia Judicial onde estiver tramitando a ação ou através do
leiloeiro, pelo telefone (21) 3795-2161 e e-mail: [email protected];
E para que para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente que será
publicado através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro:
www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.mauriciomarizleiloes.com.br
de acordo com o Art. 887, §§ 1º e 2º do CPC, e Resolução nº 236 do CNJ. Outro na integra está
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afixado no local de costume e nos autos acima. Dado e passado nesta Cidade do Rio de Janeiro,
aos dois dias do mês de dezembro de dois mil e vinte e cinco. Eu, Lívia Guimaraes Stelmann,
Chefe da Serventia, matrícula n° 01/30612, o fiz digitar, subscrevo e assino, por autorização do
MM. Dr. Juiz de Direito Marcelo Nobre de Almeida.