Complexo Industrial situado na região da Baixada Fluminense (60 km do centro da capital). Rua Jacamar nº 4 – Pau Grande, Magé/RJ.

JUÍZO DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAGÉ

 

 

EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05 dias, extraído dos autos da ação indenizatória proposta por DISTRIBUIDORA PROBE LTDA em face de REFRIGERANTES PAKERA LTDA (Processo nº 0000109-88.2001.8.19.0029 – antigo 2001.029.000107-0), na forma abaixo:

 

ADra. MARIANNA MEDINA TEIXEIRA, Juíza de Direito na Primeira Vara Cível de Magé, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a REFRIGERANTES PAKERA LTDA, através de seu representante legal, de que no dia 29/11/2021, às 12:00 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER (www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, será apregoado e vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 02/12/2021, no mesmo horário e portal de leilões, a quem mais der independente da avaliação, o imóvel penhorado à fl. 2221, descrito e avaliado às fls. 2381/2425, em 22/05/2019, ratificado à fl. 2467/2468. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA:Complexo Industrial situado na região da Baixada Fluminense (60 km do centro da capital) Rua Jacamar, 4 – Pau Grande / Magé — RJ — CEP: 25.935-000. Área total do terreno: 44.426,00 m². Área construída 1° pav.: 18.560,52 m². Área construída 2° pav. 2.494,72 m². Área construída 3° pav. 117,45 m². Área total construída 21.172,69 m². Área Livre 23.253,31 m². Descrição do Imóvel: ANÁLISE DA PROPRIEDADE – Terreno e complexo de galpões industriais: Idade: aprox. 30 anos. Conjunto de 36 (trinta e seis) edificações. Estado de conservação: Regular. Componentes: Tijolos de barro maciço; Estruturas em concreto armado; Coberturas em fibrocimento-amianto e metálicas (zinco); Diversos tipos de piso, cerâmica e concreto. QUALIDADE E CONSERVAÇÃO – Qualidade dos revestimentos e pinturas: Cerâmica, azulejos, pinturas; Acabamentos: vidros, portas, louças, metais e luminárias; Pisos: pisos em cerâmica, cimentados – Baixo Padrão, Baixa Conservação. Conceito de localização: Região conhecida como Pau Grande ou Vila Mimosa, de Baixa densidade demográfica, predominantemente residencial. Principais Vias Referenciais – Rodovia RJ 107 (Antiga Estrada de Petrópolis); Rodovia BR 116 (Rodovia Santos Dumont). Pontos de Interesse e referência: Condução – ok; Segurança – ok; Escolas – ok; Comércio – ok; Saúde – ok. Valor de Mercado: O valor de mercado é a expressão monetária à data de referência da valoração, em um contexto imobiliário retratado por um ofertante desejoso de transacionar seu ativo, mas não forçado, e uma demanda disposta a absorvê-lo, sem estar compelida a negociação, ambos conhecedores das possibilidades envolvidas em sua transação e do mercado, das condições do ativo, de sua utilidade, potencialidades e limitações. Valor técnico Apurado: O valor técnico apurado é baseado em cálculos diretos de valores de custos de construção, depreciação de patrimônio e media de custos de terra nua Sem levar em consideração movimentações de mercado. Valor Proposto: O valor proposto, representa o preço sugerido pelo qual o ativo patrimonial deva ser transacionado após exposto adequadamente ao mercado, por um espaço de tempo compatível com o porte da transação e em condições normais de operação. Precisamos levar em conta alguns aspectos que possam limitar os valores de venda e locação, tais como, elevadas cargas de impostos (IPTU), foro, taxas condominiais elevadas, estado de conservação. O Imóvel não é foreiro. Não há incidência de taxa de condomínio. IPTU 2019— R$ 36.491,00 (trinta e seis mil e quatrocentos e noventa e um reais). Segmento de Mercado: Definiremos segmento de mercado como sendo um universo de propriedades com o mesmo potencial de uso, com características e atributos físicos e geográficos semelhantes, de tal forma que permita a compradores e vendedores visualizarem de forma clara, alternativas de substituição de um imóvel pelo outro sem que haja significativa mudança em relação ao uso e benefícios auferíveis. A propriedade se insere mercadologicamente no segmento de: Industrial. Público Alvo: Devemos considerar o público alvo como sendo o tipo de atividade que melhor se adéque nas características físicas da propriedade, mas sobretudo, levando em consideração os serviços e equipamentos ao entorno da propriedade tais como: nr. Habitantes, nível social, idade média, renda média, acessibilidade e serviços públicos. Quanto ao público alvo a ser destinado, destacamos os seguintes: Indústrias do próprio segmento (engarrafadores de água mineral e fabricantes de refrigerantes e outras bebidas). Diligência feita na data de 13 de março de 2019, às 11:00. VALORES: Valor de mercado: R$ 44.000.000,00 (quarenta e quatro milhões de reais), a qual não reflete a realidade especifica da região desta propriedade. Valor técnico apurado: R$ 23.500.000,00 (vinte e três milhões e quinhentos mil reais), sem considerar o mercado atual. Media das propriedades possuidoras de fontes de água mineral R$ 10.000.000 (dez milhões de reais). Parecer sobre valores mercadológicos: Após atualização de pesquisa mercadológica e considerando o método de pesquisa elaborada, localização, potencialidades da propriedade devido aos recursos naturais e movimentos do mercado, é do entender deste perito avaliador judicial, que para o imóvel acima descrito e caracterizado os valores para Venda são os seguintes: Venda Global: R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões de reais). Máximo: R$ 40.000.000,00. Mínimo: R$ 30.000.000,00. Avaliação para venda global correspondente a 10.230.627,57 UFIR’S, atualizada em R$ 37.907.544,36 (trinta e sete milhões, novecentos e sete mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e trinta e seis centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 20.410 e registrado em nome de Refrigerantes PakeraLtda, constando os seguintes gravames: 1) R-5: Hipoteca em favor da FINEP – Financiadora de Estudos e Projetos, 2) R-43: Cédula de Crédito Industrial em favor da Financiadora de Estudos e Projetos – FINEP; 3) Av-44: Termo Aditivo à Cédula de Crédito Industrial, 4) R-49: Penhora oriunda do presente feito. Consta ainda certificado, que nos termos da consulta de indisponibilidade de bens na data de 17/09/2021 as 14:53:13 horas, CONSTA INDISPONIBILIDADE em face da proprietária: Refrigerantes Pakera LTDA – ME, inscrita no cnpj sob nº. 28.931.863/0001-00, Processo Administrativo 2013.246927, Ato Sigiloso 1/2014 em 10/01/2014, Ofício nº. 99/2013, Processo nº. 0079.13.073.958-8. Indisponibilidade extraída dos autos do processo 01007676520195010054 de 09/07/2020. Indisponibilidade extraída dos autos do processo 00105009520118130166 de 18/08/2020. Indisponibilidade extraída dos autos do processo 50765819820204025101 de 18/11/2020. De acordo com a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2017 a 2021 no valor de R$ 342.376,86, mais acréscimos legais (Inscrição 603199). Conforme Certidão Negativa de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel não apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios (Nº CBMERJ: 2565570-5). Os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os de natureza propterrem, serão sub-rogados sobre o preço da alienação, sendo observada a ordem de preferência, conforme preceituam o § 1º, do artigo 908, do Código de Processo Civil e o parágrafo único do artigo 130 do CTN. Consta em andamento Agravo de Instrumento nº 0053525-57.2021.8.19.0000, ainda pendente de julgamento. As certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela internet, através do site www.rymerleiloes.com.br, desde que, estejam devidamente cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas de antecedência, para participar deste leilão. Caso o licitante vencedor não honre com o pagamento, será apresentado o lance imediatamente anterior e assim sucessivamente. Cientes de que impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal, sob pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. O interessado em adquirir o bem em prestações deverá apresentar ao Juízo, por escrito, até o início do primeiro ou do segundo leilão, proposta de aquisição do bem, na forma do art. 895 do CPC. No caso de quaisquer das partes praticarem atos, conjunta ou separadamente, que possam ensejar a suspensão ou extinção da execução, já tendo sido expedido o edital do leilão, pagarão, na medida de suas responsabilidades, a comissão do leiloeiro na ordem de 1,5% (um por cento) do valor da avaliação. – E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos vinte e quatro dias do mês de setembro de dois mil e vinte e um. – Eu, André Ricardo Souza da Silva, Mat. 10-19771 – Chefe de Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dra. Marianna Medina Teixeira – Juíza de Direito.