JUÍZO DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAGÉ
EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05
dias, extraído dos autos da ação indenizatória proposta por DISTRIBUIDORA PROBE
LTDA em face de REFRIGERANTES PAKERA LTDA (Processo nº 0000109-
88.2001.8.19.0029 – antigo 2001.029.000107-0), na forma abaixo:
ADra. LARISSA NUNES PINTO SALLY, Juíza de Direito na Primeira Vara Cível
de Magé, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem
e interessar possa, especialmente a REFRIGERANTES PAKERA LTDA, através de
seu representante legal, de que no dia 25/04/2022, às 12:00 horas, através do portal
de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER
(www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, será apregoado e
vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 28/04/2022, no mesmo
horário e portal de leilões, a quem mais der independente da avaliação, o imóvel
penhorado à fl. 2221, descrito e avaliado às fls. 2381/2425, em 22/05/2019, ratificado
à fl. 2467/2468. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA:Complexo Industrial situado na região da Baixada Fluminense
(60 km do centro da capital) Rua Jacamar, 4 – Pau Grande / Magé — RJ — CEP:
25.935-000. Área total do terreno: 44.426,00 m². Área construída 1° pav.: 18.560,52
m². Área construída 2° pav. 2.494,72 m². Área construída 3° pav. 117,45 m². Área
total construída 21.172,69 m². Área Livre 23.253,31 m². Descrição do Imóvel:
ANÁLISE DA PROPRIEDADE – Terreno e complexo de galpões industriais: Idade:
aprox. 30 anos. Conjunto de 36 (trinta e seis) edificações. Estado de conservação:
Regular. Componentes: Tijolos de barro maciço; Estruturas em concreto armado;
Coberturas em fibrocimento-amianto e metálicas (zinco); Diversos tipos de piso,
cerâmica e concreto. QUALIDADE E CONSERVAÇÃO – Qualidade dos
revestimentos e pinturas: Cerâmica, azulejos, pinturas; Acabamentos: vidros, portas,
louças, metais e luminárias; Pisos: pisos em cerâmica, cimentados – Baixo Padrão,
Baixa Conservação. Conceito de localização: Região conhecida como Pau Grande ou
Vila Mimosa, de Baixa densidade demográfica, predominantemente residencial.
Principais Vias Referenciais – Rodovia RJ 107 (Antiga Estrada de Petrópolis); Rodovia
BR 116 (Rodovia Santos Dumont). Pontos de Interesse e referência: Condução – ok;
Segurança – ok; Escolas – ok; Comércio – ok; Saúde – ok. Valor de Mercado: O valor
de mercado é a expressão monetária à data de referência da valoração, em um
contexto imobiliário retratado por um ofertante desejoso de transacionar seu ativo,
mas não forçado, e uma demanda disposta a absorvê-lo, sem estar compelida a
negociação, ambos conhecedores das possibilidades envolvidas em sua transação e
do mercado, das condições do ativo, de sua utilidade, potencialidades e limitações.
Valor técnico Apurado: O valor técnico apurado é baseado em cálculos diretos de
valores de custos de construção, depreciação de patrimônio e media de custos de
terra nua Sem levar em consideração movimentações de mercado. Valor Proposto: O
valor proposto, representa o preço sugerido pelo qual o ativo patrimonial deva ser
transacionado após exposto adequadamente ao mercado, por um espaço de tempo
compatível com o porte da transação e em condições normais de operação.
Precisamos levar em conta alguns aspectos que possam limitar os valores de venda e
locação, tais como, elevadas cargas de impostos (IPTU), foro, taxas condominiais
elevadas, estado de conservação. O Imóvel não é foreiro. Não há incidência de taxa
de condomínio. IPTU 2019— R$ 36.491,00 (trinta e seis mil e quatrocentos e noventa
e um reais). Segmento de Mercado: Definiremos segmento de mercado como sendo
um universo de propriedades com o mesmo potencial de uso, com características e
atributos físicos e geográficos semelhantes, de tal forma que permita a compradores e
vendedores visualizarem de forma clara, alternativas de substituição de um imóvel
pelo outro sem que haja significativa mudança em relação ao uso e benefícios
auferíveis. A propriedade se insere mercadologicamente no segmento de: Industrial.
Público Alvo: Devemos considerar o público alvo como sendo o tipo de atividade que
melhor se adéque nas características físicas da propriedade, mas sobretudo, levando
em consideração os serviços e equipamentos ao entorno da propriedade tais como:
nr. Habitantes, nível social, idade média, renda média, acessibilidade e serviços
públicos. Quanto ao público alvo a ser destinado, destacamos os seguintes: Indústrias
do próprio segmento (engarrafadores de água mineral e fabricantes de refrigerantes e
outras bebidas). Diligência feita na data de 13 de março de 2019, às 11:00.
VALORES: Valor de mercado: R$ 44.000.000,00 (quarenta e quatro milhões de reais),
a qual não reflete a realidade especifica da região desta propriedade. Valor técnico
apurado: R$ 23.500.000,00 (vinte e três milhões e quinhentos mil reais), sem
considerar o mercado atual. Media das propriedades possuidoras de fontes de água
mineral R$ 10.000.000 (dez milhões de reais). Parecer sobre valores mercadológicos:
Após atualização de pesquisa mercadológica e considerando o método de pesquisa
elaborada, localização, potencialidades da propriedade devido aos recursos naturais e
movimentos do mercado, é do entender deste perito avaliador judicial, que para o
imóvel acima descrito e caracterizado os valores para Venda são os seguintes: Venda
Global: R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões de reais). Máximo: R$
40.000.000,00. Mínimo: R$ 30.000.000,00. Avaliação para venda global
correspondente a 10.230.627,57 UFIR’S, atualizada em R$ 41.858.612,72 (quarenta
e um milhões, oitocentos e cinquenta e oito mil, seiscentos e doze reais e
setenta e dois centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se
matriculado sob o nº 20.410 e registrado em nome de Refrigerantes PakeraLtda,
constando os seguintes gravames: 1) R-5: Hipoteca em favor da FINEP –
Financiadora de Estudos e Projetos, 2) R-43: Cédula de Crédito Industrial em favor da
Financiadora de Estudos e Projetos – FINEP; 3) Av-44: Termo Aditivo à Cédula de
Crédito Industrial, 4) R-49: Penhora oriunda do presente feito. Consta ainda
certificado, que nos termos da consulta de indisponibilidade de bens na data de
17/09/2021 às 14:53:13 horas, CONSTA INDISPONIBILIDADE em face da
proprietária: Refrigerantes Pakera LTDA – ME, inscrita no cnpj sob nº.
28.931.863/0001-00, Processo Administrativo 2013.246927, Ato Sigiloso 1/2014 em
10/01/2014, Ofício nº. 99/2013, Processo nº. 0079.13.073.958-8. Indisponibilidade
extraída dos autos do processo 01007676520195010054 de 09/07/2020.
Indisponibilidade extraída dos autos do processo 00105009520118130166 de
18/08/2020. Indisponibilidade extraída dos autos do processo
50765819820204025101 de 18/11/2020. De acordo com a certidão de Situação
Fiscal, existem débitos de IPTU, nos exercícios de 2017 a 2022, no valor de R$
391.143,48, mais acréscimos legais (Inscrição 603199). Conforme Certidão Negativa
de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel não apresenta débitos relativos à Taxa
de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios (Nº CBMERJ: 2565570-
5). Os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os de natureza propterrem, serão
sub-rogados sobre o preço da alienação, sendo observada a ordem de preferência,
conforme preceituam o § 1º, do artigo 908, do Código de Processo Civil e o parágrafo
único do artigo 130 do CTN. Constam em andamento os Agravos de Instrumento nº
0053525-57.2021.8.19.0000, 0086959-37.2021.8.19.0000 e 0010369-
82.2022.8.19.0000, ainda pendentes de julgamento. As certidões exigidas pela
Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente
edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão.
Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário,
anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente
comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo
presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no
art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela
internet, através do site www.rymerleiloes.com.br, desde que, estejam devidamente
cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas de antecedência, para participar
deste leilão. Caso o licitante vencedor não honre com o pagamento, será apresentado
o lance imediatamente anterior e assim sucessivamente. Cientes de que impedir,
perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou
licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem,
incorre em violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código
Penal, sob pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena
correspondente à violência. O interessado em adquirir o bem em prestações deverá
apresentar ao Juízo, por escrito, até o início do primeiro ou do segundo leilão,
proposta de aquisição do bem, na forma do art. 895 do CPC. No caso de quaisquer
das partes praticarem atos, conjunta ou separadamente, que possam ensejar a
suspensão ou extinção da execução, já tendo sido expedido o edital do leilão,
pagarão, na medida de suas responsabilidades, a comissão do leiloeiro na ordem de
1,5% (um por cento) do valor da avaliação. – E, para que chegue ao conhecimento
dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado através do portal de
editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro:
www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público:
www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de
costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista,
mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892,
CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do
art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. –
Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos quatorze dias do mês de março
de dois mil e vinte e dois. – Eu, André Ricardo Souza da Silva, Mat. 10-19771 – Chefe
de Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dra. Larissa Nunes Pinto Sally – Juíza de
Direito.