Espetacular Casa em Piratininga, Niterói/RJ

JUÍZO DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CÍVEL REGIONAL DA REGIÃO OCEÂNICA

 

EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05 dias, extraído dos autos da ação de cobrança proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CAMBOATÁ em face de MARCIO AUGUSTO DA COSTA MESSIAS (Processo nº 0016900-14.2014.8.19.0212), na forma abaixo:

A Dra. FLAVIA DE AZEVEDO FARIA REZENDE CHAGAS, Juíza de Direito na Segunda Vara Cível Regional da Região Oceânica, Niterói, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a MARCIO AUGUSTO DA COSTA MESSIAS e ROBERTA OLIVEIRA DOS SANTOS MESSIAS, de que no dia 31/07/2023, às 12:00 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER (www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, matriculado na JUCERJA sob o nº 079, vendido a quem mais der a partir do valor da avaliação, e no dia 03/08/2023, no mesmo horário e portal de leilões, a quem mais der a partir de 50% do valor da avaliação, na forma do art. 891, parágrafo único do CPC, o imóvel penhorado à fl. 138, descrito e avaliado às fls. 240, em 30/12/2021. LAUDO DE AVALIAÇÃO: IMÓVEL AVALIANDO: Casa 15, da Quadra “D”, da Rua 02 (dois) do Condomínio Residencial Camboatá, situado na Rua Geografo Amora, n°. 501, Piratininga, Niterói/RJ, CEP: 24.350-590, e encontra-se sob a inscrição Municipal de nº. 181440-9, com área total de 593,19m², e área construída de 420m², conforme documento de fls. 121 e espelho de IPTU em documento anexo. VISTORIA: A vistoria do imóvel ocorreu em 25/11/2021. A vistoria contou com a presença do Réu, do Advogado do autor, e do Oficial de Justiça Avaliador, designado para o ato. O imóvel está localizado na Rua 02(dois) do Condomínio Residencial Camboatá, casa 15, da Quadra ‘D’, situado na Rua Geografo Amora, no . 501. O logradouro do imóvel avaliando está localizado no Bairro de Piratininga, 2° Distrito da Cidade de Niterói/RJ, em um Condomínio Residencial de predominância de pessoas pertencentes à Classe “A” na referida Região. DESCRIÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL: O imóvel está localizado no Bairro de Piratininga, 2° Distrito da Cidade de Niterói/RJ, sendo o imóvel avaliando uma casa com área privativa com 420m², de acordo com informações do IPTU, e 593,19m² de área total, conforme a informação do documento de fls. 121, constituído pelos seguintes ambientes: Térreo: Garagem, 02 (dois) quartos, depósito, dependência de empregada, lavanderia, sala com acesso a escada para o segundo pavimento, espaço gourmet com churrasqueira e anexo (salão de festas), quintal gramado. O imóvel possui cobertura com telhas do tipo cerâmica, laje, piso frio nos cômodos do pavimento térreo, paredes com reboco e pintadas, suítes com acabamento em porcelanato, teto do imóvel rebaixado com gesso e pintura. O imóvel avaliando necessita de reparos entre regular e simples, o que irá influenciar em sua avaliação no presente laudo. As fotos e aerofoto do imóvel avaliando, em anexo, ilustram adequadamente as características e a localização urbana do imóvel. CONTEXTO URBANO E LOGRADOURO DO IMÓVEL AVALIANDO: O imóvel avaliando está localizado no 2° Distrito da Cidade de Niterói, Estado do Rio de Janeiro, com predominância de pessoas pertencentes à Classe “A” na referida Região. A Região do 2° Distrito da Cidade de Niterói, Estado do Rio de Janeiro, apresenta topologia predominante plana, e é composta de edificações residenciais, comerciais, mistas, e Públicas, de idade e porte diversificados, bem como logradouros pavimentados, Praças Públicas, Avenidas e etc. O meio ambiente da Região é normal, apresentando sinais de poluição sonora e ambiental proveniente do trânsito local de veículos. Ressalta-se que nas dependências do Condomínio do imóvel avaliando é pequeno os sinais de poluição sonora e ambiental. Na frente do imóvel avaliando, o Condomínio apresenta trânsito de veículos no sentido ascendente e descendente da numeração dos prédios. O Condomínio do imóvel avaliando é pavimentado, oferece diversos serviços Públicos, possui portaria com segurança 24h (vinte e quatro horas), área de lazer, transporte para seus condôminos, prestadores de serviços e visitantes, ronda de segurança, e etc. ANÁLISE MERCADOLÓGICA: Conforme informações de profissionais do mercado imobiliário que atuam no Bairro, no momento atual é alta a procura por imóveis assemelhastes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em curto espaço de tempo. O quadro amostral com a pesquisa de mercado (Anexo I), inclui imóveis residenciais da mesma região e propósitos semelhantes. As amostras utilizadas foram de imóveis residenciais do bairro de Piratininga. METODOLOGIA UTILIZADA: Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de valor de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características assemelhadas, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. PESQUISA DE MERCADO: A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 07 (sete) imóveis com características assemelhadas ao imóvel avaliando, enumerados, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Quadro de Imóveis Amostrando (Anexo I). FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZADOS: Nesse caso, foram utilizados 03 (Três) fatores de ajuste para a homogeneização das amostras em relação ao imóvel avaliando, são eles: Fator Oferta, Fator Localização e Fator Área. O tratamento por esses fatores tem por objetivo tornar comparáveis os dados coletados na pesquisa. A seguir, a descrição e apresentação de cada metodologia empregada: Fator Oferta: 1 O Fator Oferta é conhecido também como Fator Fonte, Fator Especulação e Fator Elasticidade de Preços. O mesmo tem a função de descontar “gorduras” geradas devido à especulação de mercado no elemento comparativo e para tanto, aplica-se uma redução de 10% nos valores anunciados, com a finalidade de corrigir e trazer à realidade os valores normalmente praticados na comercialização dos imóveis. Fator Localização: O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação à diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. Como os imóveis amostrando se localizam no mesmo Bairro do imóvel avaliando os fatores será o mesmo. Fator Área: É representado pela expressão empirica: FA = (área da

amostra/área do imóvel avaliando), na qual n= 0,25 quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% e n= 0,125 quando a diferença entre as áreas for superior a 30%. EVOLUÇÁO DOS CÁLCULOS: Cálculo da Média Aritmética do valor do m’ das 7 amostras pesquisadas: Média Aritmética = Soma do valor do m’ das 07 amostras/7 =

35.361,06/7 = Ri$ 5.051,58. Cálculo da Média Ponderada: Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora deste intervalo. Média Ponderada = Média Aritmética + 10% e Média Aritmética – 10%: R$ 5.051 ,58 + 10% =R$ 5.556,74; R$ 5.051,58 – 10% = R$ 4.546,42 Adotou-se um Fator de Ponderação de 20%, num intervalo entre a maior e a menor média aritmética, eliminando-se as amostras com valores/m2 acima de 10% (R$ 5.556,74) e abaixo de -10% (R$ 4.546,42), desse intervalo. Portanto, somente as amostras de n° 3 (três), 6 (seis) e 7 (sete), ficaram dentro do intervalo, sendo excluídas as demais amostras. MEDIA PONDERADA = R$ 15.741 237/3 MEDIA PONDERADA = R$ 5.247,12/M2 (VALOR MÉDIO DO M2). DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO: (Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando x Valor médio do m 2) Valor do imóvel avaliando = 420m 2 x R$ 5.247,12/m2 = R$ 2.203.790,04. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO: Conforme diligência realizada, foi observado que o imóvel avaliando necessita de obras de reparo e acabamento. Destarte, diante da Tabela Ross-Heidecke (anexo), classificamos o imóvel avaliando pelo código “D” (Entre regular e reparos simples).

Conforme “dados cadastrais do imóvel” emitido pela prefeitura Municipal de Niterói (anexo), consta como 2008 (dois mil e oito.), o ano da construção do imóvel avaliando. Destarte, conclui-se que o imóvel avaliando possui a idade de 13(treze) anos para cálculo de depreciação, conforme segue: Tipo Casa de alvenaria: Vida útil 65 anos idade do mesmo (ano atual) = 13 anos. Para chegarmos à IDADE EM % DE VIDA (x), aplica-se a regra de três simples. Assim podemos afirmar, que uma casa de alvenaria com 13 anos de construída, já atingiu 20% da sua vida útil. Verificaremos na tabela o percentual de depreciação a ser adotado na avaliação, neste caso será o código “D”. Destarte, o percentual de depreciação a ser aplicado no imóvel avaliando será de 19,1%. Ou seja, R$ 2.203.790,04 – 19,1 % = R$ 1.782.866,14. Pode-se arredondar no máximo em 1% (item 7.7.1.a, NBR 14653-1). Assim, passamos a ter o valor arredondado de R$ 1.780.000,00. Portanto: O Valor de mercado do imóvel avaliando = R$ 1.780.0001,00 (um milhão setecentos e oitenta mil reais.). CONCLUSÃO: Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características assemelhastes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que: O Valor de Mercado do imóvel objeto deste Laudo Técnico de Análise Mercadológica para venda é de R$ 1.780.000,00 (um milhão setecentos e oitenta mil reais.), correspondente a 410.810,31 UFIR’S, admitindo-se uma variação de até 5% (cinco por cento), para mais ou para menos, ou seja, entre o mínimo de R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais.), e o máximo de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais). De acordo com o 16º Ofício do RI de Niterói, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 26.219-A e registrado em nome de Marcio Augusto da Costa Messias e Roberta Oliveira dos Santos Messias, constando os seguintes gravames: 1) AV.02: Existe averbado na matrícula nº 26.219 em 14/05/2007, nos termos do Ofício GRPU/SECAD/RJ nº 1639, recebido em 17 de agosto de 2005, com fulcro nos artigos 2ª, parágrafo único, 3º e seguintes da Lei 9.636/98, no art. 20 da CRFB/88 e no art. 49 dos ADCT, para constar que o imóvel objeto desta matrícula é foreiro ao domínio da União; 2) AV.06/26.219-A: Consignação de suspensão de foro e laudêmio. Esta averbação é feita em cumprimento ao Aviso nº 108/2009 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assinado pelo Exmo. Sr. Dr. Juiz Luiz de Mello Serra em 12/03/2009 e publicado no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro em 16/03/2009, tendo em vista os termos do Ofício nº 0104000085-4/2009/CART, de 02 de março de 2009, através do qual o Exmo. Sr. Dr. Juiz William Douglas Resinente dos Santos, MM Juiz Federal da 4ª Vara Federal de Niterói, comunica aos Senhores Titulares, Delegatários e Responsáveis pelo Expediente das Serventias com atribuição Notarial e Registral deste Estado, que aquele douto juízo, nos autos da Ação Civil Pública que o Ministério Público Federal move contra a União Federal, em processo que recebeu o nº 2008.51.02.001657-5, proferiu decisão deferindo parcialmente a antecipação de tutela, para que sejam suspensas todas as cobranças relativas a foro, laudêmio e taxas de ocupação devidos pelas ocupações dos imóveis demarcados a partir do processo administrativo consubstanciado pelo Edital nº 001/97, bem como todas as averbações nos registros dos respectivos imóveis, determinando, ainda, em relação às averbações já concretizadas, que anotem a suspensão das mesmas nas respectivas matrículas, motivo pelo qual fica suspensa a averbação constante do AV.02 desta matrícula. De acordo com a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2011 a 2023 no valor de R$ 102.683,69, mais acréscimos legais (inscrição nº 1814409). Conforme Certidão Positiva de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios, no valor de R$ 1.384,83, referentes aos exercícios de 2018 a 2022 (Nº CBMERJ: 4001726-1). Os débitos condominiais pendentes sobre a referida unidade equivalem, na data da expedição do presente edital, ao valor de R$ 381.504,51. Os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os de natureza propter rem, serão sub-rogados sobre o preço da alienação, sendo observada a ordem de preferência, conforme preceituam o § 1º, do artigo 908, do Código de Processo Civil e o parágrafo único do artigo 130 do CTN. As certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela internet, através do site www.rymerleiloes.com.br, desde que, estejam devidamente cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas de antecedência, para participar deste leilão. Cientes de que impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal, sob pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. Caso após os inícios dos trabalhos ocorra a remição ou qualquer ato por conta do devedor ou credor que obste a consumação da alienação em hasta pública, caberá o pagamento de comissão no equivalente de 0,5% (meio por cento) a 2,5% (dois e meio por cento) do valor da avaliação por quem der causa (no caso de acordo, tal valor será pro rata), sem prejuízo da reposição das despesas. Tal pagamento, além de ser justificado pelo trabalho exercido pelo leiloeiro, visa não incentivar a procrastinação da execução pelo executado até o último momento possível, sem qualquer ônus. Isso vem a atender justamente o ideal do novo CPC, que tem como uma das bandeiras evitar ou tornar sem atrativos atos de procrastinação, impondo sempre severa reprimenda. – E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos quinze dias do mês de maio de dois mil e vinte e três. – Eu, Elizabeth Santos Da Silva, Mat. 01-20866 – Chefe de Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dra. Flavia de Azevedo Faria Rezende Chagas – Juíza de Direito.