JUÍZO DE DIREITO DA SEXTA VARA EMPRESARIAL DA COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO
EDITAL DE LEILÃO E INTIMAÇÃO, com prazo de 30 (trinta) dias, extraído dos autos da Falência de M ROITMAN FERRAGENS E FERRAMENTAS LTDA, processo nº 2002.001.048656-5 / 0050245-42.2002.8.19.0001, NA FORMA a seguir: A Exma Sra. Dra. MARIA CRISTINA DE BRITO LIMA, Juíza de Direito da Sexta Vara Empresarial da Comarca da Capital do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, de que no dia 13/03/2019, às 16:30 horas e no Átrio do Fórum da Comarca da Capital, situado na Av. Erasmo Braga nº 115 – Térreo, Castelo/RJ, e na presença do i. Promotor de Justiça, Dr. GUSTAVO LUNZ, e do i. Administrador Judicial, Dr. Augusto Rucker, o Leiloeiro Público ANDERSON CARNEIRO PEREIRA submeterá à venda, em público leilão onde serão aceitos lances livres, os quais posteriormente serão submetidos à apreciação do Mm. Juíz, o imóvel avaliado às fls. 1458/1462, pertencente à Massa Falida de M. ROITMAN FERRAGENS E FERRAMENTAS LTDA, assim descrito e caracterizado na respectiva certidão de Registro de Imóveis do Ofício Único de Saquarema – IMÓVEL – “Uma área de terras medindo 15.972m², situada no lugar de Bicuíba, na zona urbana do 2º Distrito de Saquarema/RJ, Freguesia de Nossa Senhora de Nazareth, com as seguintes medidas e confrontações: 33 braças, mais ou menos de testada, que faz com terras de Amélio José de Castro e Cândida Maria de Sá; por 100 braças de frente a fundos, que faz com terras que serão doadas a Virgentina Pereira; dividindo por um lado com terras doadas a Manoel Pereira, e por outro lado com terras que serão doadas a Delaído Pereira”. LAUDO DE AVALIAÇÃO: “DO IMÓVEL AVALIADO: O imóvel avaliando trata-se de um TERRENO, situado em uma área de terra no lugar de Bicuíba, Estrada de Bicuíba a 1.800 metros a partir da Av. Amaral Peixoto (…), zona urbana do segundo distrito do município de Saquarema, Estado do Rio de Janeiro, Freguesia de Nossa Senhora de Nazareth (…). DA VISTORIA: Após a vistoria realizada em 25 de janeiro de 2018, às 10:30h, identifiquei que na Ônus reais elencada na paginas 1.092 e 1.154 dos autos objeto desta avaliação, porem vale informar que na mesma não consta o endereço do imóvel, assim sendo, visitei a prefeitura de Saquarema e no setor de IPTU e ITBI e atendido e assessorado pelo funcionário Sr. Simpliciano o mesmo me forneceu o endereço ponto de referencia, planta baixa e o IPTU do imóvel. A metragem pela Ônus reais é de 15.972m2, sendo discriminada com 33 braças, mais ou menos de testada, que faz com terras de Amélio José de Castro e Cândida Maria de Sá, por 100 braçadas de frente e fundos que faz com terras que serão doadas a Virgentina Pereira, dividida por um lado a terras doadas a Manuel Pereira e por outro lado por terras que serão doadas a Delaído Pereira imóvel registrado no Cartório Oliva – Registro de Imóveis (Ofício Único), com antiga matrícula sobre o numero 800 e atualmente Matrícula 49.518. imóvel com inscrição municipal nº 02.005.152.0300.001, com terreno medindo 16.650m², com 75m de testada e com uma edificação de 49m2, trata-se de uma casa simples de concreto, cobertura de telha, bem afastada (isolada), sem aforamento, logradouro 17848, Estrada de Bicuiba 00, complemente CI 3317, Bairro 25 Bonsucesso Distrito 2, loteamento 2501 Pindobas. Vale ressaltar abaixo os valores identificados pela prefeitura, valores esses que são levados em consideração para cobrança de impostos (IPTU, ITBI e etc.). Valor venal do terreno R$165.510,70; Valor Venal Edificação R$21.547,80; Valor venal do imóvel R$187.058,00. OBS.1: As informações entre a Ônus Reais e a Prefeitura com relação ao imóvel são diferentes, porem o da prefeitura é mais exato, na Ônus reais não consta nenhuma edificação, porem examinado espelho de IPTU, a planta baixa do terreno e visitando o imóvel identificamos uma pequena edificação, como já descrita acima. OBS.2: Sobre a localização, segundo informações na prefeitura e analisando a planta baixa do imóvel e da rua onde o imóvel está localizado, podemos afirmar que o mesmo está situado a 1800 metros a contar da esquina da Av. Amaral Peixoto com Estrada do Bicuiba, vindo pela Av. Amaral Peixoto sentido Araruama, ao chegar no cruzamento com a estrada Bicuíba, virar a esquerda na Est. Bicuiba nº 1800 o imóvel fica ao lado direito. Da estrutura disponível no logradouro do imóvel avaliando (Contexto Rural): o imóvel avaliando encontra-se em bairro simples, rural, infraestrutura precária, chão de terra batida, com grande deficiência dos serviços a seguir: Rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linha de transportes públicos, serviço de coleta de lixo, TV a cabo e pavimentação, escola de ensino fundamental e médio, supermercados, redes de comércio, agências de correio, bancos, hospitais, postos de combustíveis, praças, universidades, cursos de idioma, e praças públicas. DA ANÁLISE MERCADOLÓGICA: Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro e pesquisas on line, é constante a procura por imóveis semelhantes ao imóvel objeto desta avaliação, o que viabiliza a sua comercialização de médio a curto espaço de tempo. DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA: Para a realização deste trabalho utilizou-se o Método Comparativo de Dados do Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do mercado imobiliário, normalmente diferente das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso, o mai recomendado e usado nas avaliações de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando, resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas, a partir de dados pesquisados no mercado. DA PESQUISA DE MERCADO: A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 4 (quatro) imóveis com características semelhantes ao avaliando, no mesmo bairro conforme enumeração a seguir, cujas algumas características encontram-se descritas (…): 1) M² 450, Valor R$30.000,00, Valor m² R$66,67; 2) M² 50.000, Valor R$5.000.000,00, Valor m² R$100,00; 3) M² 6.000, Valor R$480.000,00, Valor m² R$12,50; 4) M² 110.000, Valor R$1.490.000,00, Valor m² R$13,55. TOTAL EM M²: R$192,72. PREÇO TIPO OFERTA: Aqui somaremos todos os valores de metro quadrado apurado nos imóveis pesquisados e divimos por 5 que é o número de imóveis pesquisados para chegar ao valor de m² – R$192,72:4=R$48,18. Assim sendo, identificamos que o valor médio de m² apurado acima é de R$48,18. EXISTÊNCIA DO PREÇO TIPO OFERTA: A existência do preço tipo “oferta”, normalmente são superiores ao valor real do imóvel, tornando-se necessário uma redução (fator de oferta), para adequa-lo ao valor de mercado, neste caso a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta (popularmente conhecido como gordura). Ajustaremos (redução), pelo fator de oferta de 10% (dez por cento) aos preços do tipo oferta mais 10% (dez por cento) referente a variação de metragem, acabamento, construção, prestação de serviços e localizações, que existe entre os imóveis comparados e o imóvel avaliando, homogeneização, assim sendo, aplicamos uma redução total de 20% (vinte por cento), referente ao fator de oferta mais as variações das amostras analisadas (homogeneização) chegamos, que são: Valor médio de m² apurado nas amostras é de R$48,18 menos 20% (vinte por cento) de redução referente ao “fator tipo oferta” e as “variações de metragem homogeneização”, chegamos ao valor de R$38,54, (R$48,18-20%=38,54). Identificando que o valor de m² do imóvel, depreciando o fator tipo oferta e as variações referente e homogeneização é de R$38,54. CONCLUSÃO: É do entender do corretor de imóveis e Perito Avaliador que, está avaliação para que se aplique dentro de um bom padrão de liquidez e venha a ser comercializado dentro de curto a médio prazo de tempo, aplicam-se os valores conforme abaixo. Portanto, o valor de marcado do imóvel avaliando é de R$641.757,60 (seiscentos e quarenta e um mil, setecentos e cinquenta e sete reais e sessenta centavos)”. RJ, 31/01/2018.– Conforme Certidão do Registro de Imóveis do Ofício Único de saquarema, o referido imóvel encontra-se matriculado sob o nº 49.518, em nome de M ROITMAN FERRAGENS E FERRAMENTAS LTDA; constando ainda no AV.01 da referida certidão imobiliária ARRECADAÇÃO do imóvel em favor da Massa Falida de M. ROITMAN FERRAGENS E FERRAMENTAS LTDA, determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 6ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro, nos autos do processo nº 0050245-42.2002.8.19.0001 (2002.001.048656-5).– Cientes os srs. interessados que: (a) conforme certidão da Prefeitura Municipal de Saquarema do Imóvel, o referido bem apresenta débitos de IPTU nos exercícios de 2001, 2002, 2004 a 2017, mais 04 cotas vencidas de 2018, cujo valor total é de R$25.307,55, mais acréscimos legais, sendo certo que há 06 (seis) cotas a vencer para o exercício de 2018 no valor total de R$766,13, mais acréscimos legais; (b) de acordo com informações do Fundo Especial do Corpo de Bombeiros, não há débitos relativos à taxa de incêndio.- Cientes os srs. interessados que o bem será vendido livre de qualquer ônus e obrigações do devedor, na forma do art. 141, II da Lei nº 11.101/05.- Fica sob a responsabilidade do Arrematante a legalização do bem arrematado junto aos órgãos públicos, exemplificativamente CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE SAQUAREMA, PREFEITURA MUNICIPAL DE SAQUAREMA E BOMBEIROS DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, arcando com todos os encargos para tanto necessários.- Assim, para conhecimento geral é expedido o presente edital, que será publicado e afixado no local de costume na forma da Lei.- Dado e passado nesta cidade do Rio de janeiro, aos trinta de novembro de dois mil e dezoito.- Eu, ALINE TAVARES PIRES, Escrivã(o)/RE, Matrícula nº 30756, o fiz digitar e subscrevo. (as) Dra. MARIA CRISTINA DE BRITO LIMA, Juíza de Direito.