JUÍZO DE DIREITO DA DÉCIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DE NITERÓI

EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05
dias, extraído dos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta por
MARLY SILVA RIBEIRO VALENÇA em face de LEONARDO VELLOSO BASTOS e
ROSANE GARCIA COSTA BASTOS (Processo nº 0049879-77.2014.8.19.0002), na
forma abaixo:

A Dra. MARIA APARECIDA DA COSTA BASTOS, Juíza de Direito na Décima
Vara Cível da Cidade do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital virem
ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a LEONARDO
VELLOSO BASTOS e a ROSANE GARCIA COSTA BASTOS, de que no dia
06/03/2023, às 12:00 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público
Oficial JONAS RYMER (www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS
RYMER, serão vendidos a quem mais der a partir do valor das avaliações, ou no dia
09/03/2023, no mesmo horário e portal de leilões, a quem mais der a partir de 80% do
valor das avaliações, os imóveis penhorados às fls.234 e 235, com a devida intimação
da penhora às fls.241, descritos e avaliados às fls.310 (imóvel em Maricá), em
15/02/2020 e às fls. 465 (imóvel em São Gonçalo), em 24/02/2022. LAUDO DE
AVALIAÇÃO IMÓVEL MARICÁ: A avaliação estimativa realizada à época por este
oficial tomou por base o valor médio de venda de imóveis com características
semelhantes e localizados nas imediações do imóvel avaliado. Para se chegar a tal
valor, foram realizadas pesquisas com corretores de imóveis autônomos e imobiliárias
da circunvizinhança, pois junto a eles é possível encontrar-se o valor de mercado que
melhor reflita a realidade local. O lote 12 da quadra 02, do loteamento bairro
Itaipuaçu, conforme certidão do RGI acostada à época ao r. mandado de avaliação e
devidamente citada no respectivo laudo de avaliação emitido, foi identificado por este
oficial na antiga estrada de Itaipuaçu (hoje denominada av. Carlos Marighella), que
tem extensão aproximada de 15 quilômetros. Segundo a precitada certidão do RGI, o
lote de terreno possui 15m de frente para a estrada, 15m de fundos e 92m de
extensão de frente a fundos do lado direito e do lado esquerdo, totalizando 1.380 m2
(um mil trezentos e oitenta metros quadrados). Devido à grande a grande extensão da
estrada de Itaipuaçu, os imóveis ali localizados podem apresentar variações
significativas em seu valor de mercado, tendo em vista características do próprio
terreno tais como metragem quadrada, inclinação do terreno em relação à rua,
ocorrência de fatos da natureza (tais como alagamentos e deslizamentos),
aproximação ou distanciamento de localidades consideradas menos seguras pelas
forças de segurança pública e pela população local (fato este que tem promovido
atualmente variações significativas no valor dos imóveis), dentre outros fatores.
Assim, tais características são levadas em consideração pelos corretores de imóveis
do local para a precificação dos imóveis negociados no mercado imobiliário e que, ao
fim, acabam servindo também como o grande parâmetro para outras formas de
avaliações mercadológicas que são realizadas por outros profissionais do âmbito
privado, especialistas do setor imobiliário, tais como o laudo do engenheiro/arquiteto
de avaliação imobiliária e o parecer técnico do avaliador imobiliário, corretor de
imóveis devidamente inscrito no CNAI (cadastro nacional de avaliadores imobiliários).
São esses os profissionais que utilizam as orientações da NBR ABNT 14653-2 na
elaboração dos seus respectivos laudos. Cumpre ainda ressaltar que os imóveis do
município de Maricá têm se beneficiado de uma valorização imobiliária recente devido
a melhorias significativas em obras de infraestrutura realizadas pelo município e da
chegada de moradores de diversas regiões do Rio de Janeiro, sobretudo da região
metropolitana e da baixada fluminense, em busca de locais mais seguros para se
viver e de melhores preços para aquisição de lotes de terreno construídos. O período
marcado pelo início da pandemia da COVID-19 até a presente data, segundo
percepção de alguns corretores da região, tem também influenciado, em certa
medida, para uma melhora na procura por imóveis na região. Com relação
especificamente ao móvel objeto da avaliação, houve a incidência de vários fatores
acima elencados que influenciam no seu valor de mercado. No tocante à segurança
pública, cumpre esclarecer que o precitado lote se encontra próximo a um condomínio
residencial popular que tem frequentado o noticiário policial local como sendo área de
risco, fator que acaba gerando sensação de insegurança nas pessoas que procuram
imóveis nas proximidades e que contribui para a desvalorização dos imóveis do
entorno junto ao mercado imobiliário do município. Outro fator também de relevo e
amplamente divulgado pela mídia local foi um deslizamento de pedras de uma
enorme encosta (pedra de Itaocaia, 330 metros de altitude), em agosto de 2009,
encosta essa que fica em frente ao imóvel avaliado, do lado oposto, com pedras de
04 metros de diâmetro e 05 metros de altura, atingindo alguns imóveis da estrada de
Itaipuaçu. Tal fato da natureza provocou, na ocasião, a interdição temporária de uma
área de aproximadamente 08 quilômetros do entorno. Conforme verificado por este
oficial à época da avaliação, o principal imóvel atingido por essa avalanche está
situado a, aproximadamente, 200m do imóvel avaliado, fato ainda muito vivo na
memória de vários moradores da região, pois muitos temem que futuramente possa
haver novos deslizamentos de pedras no local, uma vez que geólogos advertiram
sobre, pois a pedra sofre oscilações térmicas, processo que provoca expansão da
rocha durante o dia e contração a noite, o que pode causar deslizamentos. No tocante
às características do imóvel, pude verificar que o lote em questão possui uma
declividade em relação à rua principal que dá frente para o terreno, fator que também
provoca certa desvalorização do imóvel, tendo em vista o aumento do custo de
construção no caso de uma possível edificação em seu interior. O lote de terreno se
encontra atualmente tomado por mato alto e árvores e parte dele tem sido usado
como depósito de lixo doméstico. Assim, tendo em vista os fatores de valorização e
desvalorização acima expostos obtidos através de pesquisas recentes realizadas por
este oficial junto ao mercado imobiliário local e levando em consideração imóveis da
redondeza com características parecidas ao imóvel anteriormente avaliado, é possível
constatar que este alcança na atualidade o valor médio de mercado estimado em R$
250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), correspondente a 70.323,48 Ufir’s,
atualizado em R$ 304.704,64 (trezentos e quatro mil, setecentos e quatro reais e
sessenta e quatro centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel
encontra-se matriculado sob o nº 40.199 e registrado em nome de Leonardo Velloso
Bastos casado com Rosane Garcia Costa Bastos, constando os seguintes gravames:
1) R-04: Compra e Venda, tendo como transmitente Sonia Carolina Coutinho da Silva
e adquirentes Leonardo Velloso Bastos casado com Rosane Garcia Costa Bastos; 2)
R-06: Confissão de dívida com garantia hipotecária, tendo como devedores Leonardo
Velloso Bastos e sua mulher Rosane Garcia Costa Bastos e credora Marly Silva
Ribeiro Valença; 3) AV-07: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 1ª Vara
Federal de Itaboraí, processo nº 2016.209763. De acordo com a Certidão de
Elementos Cadastrais, o imóvel possui 1.472 m² de área edificada e conforme a
certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2020 a 2022
no valor de R$ 1.238,43, mais acréscimos legais. LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL
EM SÃO GONÇALO: Plena propriedade do lote de terreno número 23 da quadra 84,
situado no loteamento denominado Jardim Nossa Senhora Auxiliadora, em zona
urbana do 3º distrito deste município, inscrição municipal nº 328.277-000, medindo:
15,00 m de frente e de fundos; por 40,00 m de ambos os lados, com a área de 600,00
m², confrontando na frente com a Rua Marcelino Lima, antiga Rua 31; nos fundos com
o lote 24, do lado direito com os lotes 27 e 28, e do lado esquerdo com o lote 21.
CONSIDERAÇÕES: o terreno é murado e tem portão de ferro; o terreno está
localizado em rua pavimentada, com iluminação pública e saneamento básico, em
área eminente residencial, com transporte coletivo próximo, perto da Rodovia Amaral
Peixoto (RJ104), AVALIO o imóvel em R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais),
correspondente a 43.993,64 Ufir’s, atualizado em R$ 190.620,06 (cento e noventa
mil, seiscentos e vinte reais e seis centavos). De acordo com o 3º Ofício de São
Gonçalo, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 46.242 e registrado em nome
de Rosane Garcia Costa Bastos casada com Leonardo Velloso Bastos, constando os
seguintes gravames: 1) R-01: Compra e Venda, tendo como transmitentes Francisco
de Assis Ribeiro Maia e sua mulher Cléa Muniz Maia e como adquirentes Rosane
Garcia Costa Bastos casada com Leonardo Velloso Bastos; 2) R-02: Garantia
hipotecária, tendo como devedores Leonardo Velloso Bastos e sua mulher Rosane
Garcia Costa Bastos e credora Marly Silva Ribeiro Valença. De acordo com a
Certidão de Elementos Cadastrais, o imóvel possui 600 m² de área edificada e
conforme a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de
2020 a 2022 no valor de R$ 659,84, mais acréscimos legais. Os créditos que recaem
sobre o imóvel, inclusive os de natureza propterrem, serão sub-rogados sobre o preço
da alienação, sendo observada a ordem de preferência, conforme preceituam o § 1º,
do artigo 908, do Código de Processo Civil e o parágrafo único do artigo 130 do CTN.
As certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da
Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo
Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o
credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente
averbada e o promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr.
Oficial de Justiça, ficam pelo presente edital intimados da hasta pública, suprindo,
assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os interessados em participar do
leilão deverão oferecer lances pela internet, através do site www.rymerleiloes.com.br,
desde que, estejam devidamente cadastrados no site e habilitados, em até 72 horas
de antecedência, para participar deste leilão. Cientes de que impedir, perturbar ou
fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por
meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em
violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal,sob
pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente
à violência. Caso após os inícios dos trabalhos ocorra a remição ou qualquer ato por
conta do devedor ou credor que obste a consumação da alienação em hasta pública,
caberá o pagamento de comissão no equivalente de 0,5% (meio por cento) a 2,5%
(dois e meio por cento) do valor da avaliação por quem der causa (no caso de acordo,
tal valor será pro rata), sem prejuízo da reposição das despesas. Tal pagamento,
além de ser justificado pelo trabalho exercido pelo leiloeiro, visa não incentivar a
procrastinação da execução pelo executado até o último momento possível, sem
qualquer ônus. – E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido
o presente, que será publicado também através do portal de editais do Sindicato dos
Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio
do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e
afixado no local de costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição
far-se-á à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma
do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o
parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o
máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos vinte e
quatro dias do mês de janeiro de dois mil e vinte e três. – Eu, Karla Cristina de Jesus
Vilhena Palhares Freire, Mat. 01-30922 – Chefe de Serventia, o fiz datilografar e
subscrevo. Dra. Maria Aparecida da Costa Bastos – Juíza de Direito.