Lotes de terreno em Itaipuaçu e São Gonçalo

JUÍZO DE DIREITO DA DÉCIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DE NITERÓI

EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05 dias, extraído dos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta por MARLY SILVA RIBEIRO VALENÇA em face de LEONARDO VELLOSO BASTOS e ROSANE GARCIA COSTA BASTOS (Processo nº 0049879-77.2014.8.19.0002), na forma abaixo:
O Dr. GABRIEL STAGI HOSSMANN, Juiz de Direito na Décima Vara Cível de Niterói, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente a LEONARDO VELLOSO BASTOS e a ROSANE GARCIA COSTA BASTOS, de que no dia 23/10/2023, às 12:00 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER (www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, serão vendidos a quem mais der a partir do valor das avaliações, ou no dia 26/10/2023, no mesmo horário e portal de leilões, a quem mais der a partir de 80% do valor de cada avaliação, os imóveis penhorados às fls.234 e 235, com a devida intimação da penhora às fls.241, descritos e avaliados às fls.310 (imóvel em Maricá), em 15/02/2020 e às fls. 465 (imóvel em São Gonçalo), em 24/02/2022. LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL MARICÁ: A avaliação estimativa realizada à época por este oficial tomou por base o valor médio de venda de imóveis com características semelhantes e localizados nas imediações do imóvel avaliado. Para se chegar a tal valor, foram realizadas pesquisas com corretores de imóveis autônomos e imobiliárias da circunvizinhança, pois junto a eles é possível encontrar-se o valor de mercado que melhor reflita a realidade local. O lote 12 da quadra 02, do loteamento bairro Itaipuaçu, conforme certidão do RGI acostada à época ao r. mandado de avaliação e devidamente citada no respectivo laudo de avaliação emitido, foi identificado por este oficial na antiga estrada de Itaipuaçu (hoje denominada av. Carlos Marighella), que tem extensão aproximada de 15 quilômetros. Segundo a precitada certidão do RGI, o lote de terreno possui 15m de frente para a estrada, 15m de fundos e 92m de extensão de frente a fundos do lado direito e do lado esquerdo, totalizando 1.380 m2 (um mil trezentos e oitenta metros quadrados). Devido à grande a grande extensão da estrada de Itaipuaçu, os imóveis ali localizados podem apresentar variações significativas em seu valor de mercado, tendo em vista características do próprio terreno tais como metragem quadrada, inclinação do terreno em relação à rua, ocorrência de fatos da natureza (tais como alagamentos e deslizamentos), aproximação ou distanciamento de localidades consideradas menos seguras pelas forças de segurança pública e pela população local (fato este que tem promovido atualmente variações significativas no valor dos imóveis), dentre outros fatores. Assim, tais características são levadas em consideração pelos corretores de imóveis do local para a precificação dos imóveis negociados no mercado imobiliário e que, ao fim, acabam servindo também como o grande parâmetro para outras formas de avaliações mercadológicas que são realizadas por outros profissionais do âmbito privado, especialistas do setor imobiliário, tais como o laudo do engenheiro/arquiteto de avaliação imobiliária e o parecer técnico do avaliador imobiliário, corretor de imóveis devidamente inscrito no CNAI (cadastro nacional de avaliadores imobiliários). São esses os profissionais que utilizam as orientações da NBR ABNT 14653-2 na elaboração dos seus respectivos laudos. Cumpre ainda ressaltar que os imóveis do município de Maricá têm se beneficiado de uma valorização imobiliária recente devido a melhorias significativas em obras de infraestrutura realizadas pelo município e da chegada de moradores de diversas regiões do Rio de Janeiro, sobretudo da região metropolitana e da baixada fluminense, em busca de locais mais seguros para se viver e de melhores preços para aquisição de lotes de terreno construídos. O período marcado pelo início da pandemia da COVID-19 até a presente data, segundo percepção de alguns corretores da região, tem também influenciado, em certa medida, para uma melhora na procura por imóveis na região. Com relação especificamente ao móvel objeto da avaliação, houve a incidência de vários fatores acima elencados que influenciam no seu valor de mercado. No tocante à segurança pública, cumpre esclarecer que o precitado lote se encontra próximo a um condomínio residencial popular que tem frequentado o noticiário policial local como sendo área de risco, fator que acaba gerando sensação de insegurança nas pessoas que procuram imóveis nas proximidades e que contribui para a desvalorização dos imóveis do entorno junto ao mercado imobiliário do município. Outro fator também de relevo e amplamente divulgado pela mídia local foi um deslizamento de pedras de uma enorme encosta (pedra de Itaocaia, 330 metros de altitude), em agosto de 2009, encosta essa que fica em frente ao imóvel avaliado, do lado oposto, com pedras de 04 metros de diâmetro e 05 metros de altura, atingindo alguns imóveis da estrada de Itaipuaçu. Tal fato da natureza provocou, na ocasião, a interdição temporária de uma área de aproximadamente 08 quilômetros do entorno. Conforme verificado por este oficial à época da avaliação, o principal imóvel atingido por essa avalanche está situado a, aproximadamente, 200m do imóvel avaliado, fato ainda muito vivo na memória de vários moradores da região, pois muitos temem que futuramente possa haver novos deslizamentos de pedras no local, uma vez que geólogos advertiram sobre, pois a pedra sofre oscilações térmicas, processo que provoca expansão da rocha durante o dia e contração a noite, o que pode causar deslizamentos. No tocante às características do imóvel, pude verificar que o lote em questão possui uma declividade em relação à rua principal que dá frente para o terreno, fator que também provoca certa desvalorização do imóvel, tendo em vista o aumento do custo de construção no caso de uma possível edificação em seu interior. O lote de terreno se encontra atualmente tomado por mato alto e árvores e parte dele tem sido usado como depósito de lixo doméstico. Assim, tendo em vista os fatores de valorização e desvalorização acima expostos obtidos através de pesquisas recentes realizadas por este oficial junto ao mercado imobiliário local e levando em consideração imóveis da redondeza com características parecidas ao imóvel anteriormente avaliado, é possível constatar que este alcança na atualidade o valor médio de mercado estimado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), correspondente a 70.323,48 Ufir’s, atualizado em R$ 304.704,64 (trezentos e quatro mil, setecentos e quatro reais e sessenta e quatro centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 40.199 e registrado em nome de Leonardo Velloso Bastos casado com Rosane Garcia Costa Bastos, constando os seguintes gravames: 1) R-04: Compra e Venda, tendo como transmitente Sonia Carolina Coutinho da Silva e adquirentes Leonardo Velloso Bastos casado com Rosane Garcia Costa Bastos; 2) R-06: Confissão de dívida com garantia hipotecária, tendo como devedores Leonardo Velloso Bastos e sua mulher Rosane Garcia Costa Bastos e credora Marly Silva Ribeiro Valença; 3) AV-07: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 1ª Vara Federal de Itaboraí, processo nº 2016.209763. De acordo com a Certidão de Elementos Cadastrais, o imóvel possui 1.472 m² de área edificada e conforme a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2020 a 2022 no valor de R$ 1.238,43, mais acréscimos legais. LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL EM SÃO GONÇALO: Plena propriedade do lote de terreno número 23 da quadra 84, situado no loteamento denominado Jardim Nossa Senhora Auxiliadora, em zona urbana do 3º distrito deste município, inscrição municipal nº 328.277-000, medindo: 15,00 m de frente e de fundos; por 40,00 m de ambos os lados, com a área de 600,00 m², confrontando na frente com a Rua Marcelino Lima, antiga Rua 31; nos fundos com o lote 24, do lado direito com os lotes 27 e 28, e do lado esquerdo com o lote 21. CONSIDERAÇÕES: o terreno é murado e tem portão de ferro; o terreno está localizado em rua pavimentada, com iluminação pública e saneamento básico, em área eminente residencial, com transporte coletivo próximo, perto da Rodovia Amaral Peixoto (RJ104), AVALIO o imóvel em R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), correspondente a 43.993,64 Ufir’s, atualizado em R$ 190.620,06 (cento e noventa mil, seiscentos e vinte reais e seis centavos). De acordo com o 3º Ofício de São Gonçalo, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 46.242 e registrado em nome de Rosane Garcia Costa Bastos casada com Leonardo Velloso Bastos, constando os seguintes gravames: 1) R-01: Compra e Venda, tendo como transmitentes Francisco de Assis Ribeiro Maia e sua mulher Cléa Muniz Maia e como adquirentes Rosane Garcia Costa Bastos casada com Leonardo Velloso Bastos; 2) R-02: Garantia hipotecária, tendo como devedores Leonardo Velloso Bastos e sua mulher Rosane Garcia Costa Bastos e credora Marly Silva Ribeiro Valença. De acordo com a Certidão de Elementos Cadastrais, o imóvel possui 600 m² de área edificada e conforme a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2020 a 2022 no valor de R$ 659,84, mais acréscimos legais. Os créditos que recaem sobre os imóveis, inclusive os de natureza propter rem, serão sub-rogados sobre o preço da alienação, sendo observada a ordem de preferência, conforme preceituam o § 1º, do artigo 908, do Código de Processo Civil e o parágrafo único do artigo 130 do CTN. As certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela internet através do site www.rymerleiloes.com.br, desde que estejam devidamente cadastrados no site e habilitados em até 72 horas de antecedência do presente leilão. Caso o licitante vencedor não honre com o devido pagamento (tanto do preço como da comissão do Leiloeiro), será apresentado o lance imediatamente anterior, e assim sucessivamente, conforme preceitua o art. 26 da Resolução Nº 236 do CNJ, bem como poderá ser aplicada ao licitante inadimplente, pelo Juízo, multa correspondente a 20% sobre o valor da avaliação, nos termos do art. 895, §§ 4º e 5º; art. 896, § 2º; art. 897 e art. 898 do Código de Processo Civil, como medida punitiva-educativa. Cientes de que impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal, sob pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. Caberá, ao devedor ou ao credor que obste a consumação da alienação em hasta pública, o pagamento da comissão do Leiloeiro, no equivalente a 2,5% sobre o valor da dívida (e não do acordo), para o caso de acordo, pagamento voluntário do débito, remissão ou adjudicação, acrescido do valor das despesas comprovadamente realizadas em todos os casos. – E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado também através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos quatorze dias do mês de setembro de dois mil e vinte e três. – Eu, Karla Cristina de Jesus Vilhena Palhares Freire, Mat. 01-30922 – Chefe de Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dr. Gabriel Stagi Hossmann – Juiz de Direito.