JUÍZO DE DIREITO DA QUARTA VARA EMPRESARIAL DA COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO

 

EDITAL DE LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, COM PRAZO DE 5 DIAS, EXTRAÍDO DOS AUTOS DA FALÊNCIA DE FRB PAR INVESTIMENTOS SA, VARIG PARTICIPAÇÕES EM SERVIÇOS COMPLEMENTARES SA VPSC, COMPANHIA TROPICAL DE HOTEIS, COMPANHIA TROPICAL DE HOTEIS DA AMAZÔNIA, TROPICAL HOTELARIA LTDA e OCEANO PRAIA HOTEL LTDA (PROCESSO Nº 0056571-90.2017.8.19.0001), NA FORMA ABAIXO:

O EXMO SENHOR DOUTOR PAULO ASSED ESTEFAN, JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA EMPRESARIAL DA COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO, FAZ SABER, aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, que, por este Edital, torna público que procederá a alienação judicial, a requerimento do Administrador Judicial das Massas Falidas, Marcello Macêdo Advogados, inscrito no CNPJ sob o nº 05.923.760/0001-94, com endereço na Rua do Carmo, nº 57, 4º andar, Centro, Rio de Janeiro – RJ, CEP 22011-020, nos termos dos artigos 140, IV e 142, I da Lei n.º 11.101, de 09 de fevereiro de 2005 c/c o artigo 882, do Código de Processo Civil, pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, será apregoado e vendido em leilão, mediante lances on-line, o qual obedecerá às condições estabelecidas neste edital de oferta pública de alienação judicial.

 

1ª Chamada: 23/10/20223, às 12:00 horas, por valor igual ou superior a avaliação de R$ 144.394.075,00 (cento e quarenta e quatro milhões, trezentos e noventa e quatro mil e setenta e cinco reais), conforme preceitua o art. 142, § 3º-A, I, da LFR.

 

2ª Chamada: 26/10/2023, às 12:00 horas, por valor igual ou superior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação, conforme preceitua o art. 142, § 3º-A, II, da LFR.

 

3ª Chamada: 31/10/2023, às 12:00 horas, por valor igual ou superior a 20% (vinte por cento) do valor de avaliação, o conforme preceitua o art. 142, § 3º-A, III, da LFR.

 

  1. DO LEILÃO: o leilão será realizado através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER (rymerleiloes.com.br).

 

  1. OBJETO DA ALIENAÇÃO: Parque Knorr – matriculado sob o nº 32.230 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Gramado, composto por um terreno com a área de 87.985,44m², localizado na zona urbana de Gramado, Bairro Centro, distante 111,90m da esquina da Avenida das Hortênsias – (RS 235), com a Rua João XXIII, dentro do quarteirão formado parcialmente pela Avenida das Hortênsias – (RS 235), a Sul, Rua Dr. Ricardo Sturmhöeffel e Rua Theobeldo Fleck, a Oeste, Rua Madre Verônica, Rua João XXIII, a Oeste e o Antigo Leito da V.F.R.G.S., a Sudoeste.

 

  1. DA HABILITAÇÃO E CREDENCIAMENTO:
  • O interessado em participar do leilão, deverá se habilitar no escritório do leiloeiro, situado na Avenida Erasmo Braga, nº 227, sala 1.004, Centro/RJ CEP: 20020-902, até 24 horas antes da data do leilão, apresentando os documentos de habilitação abaixo relacionados, podendo, sem prejuízo da entrega dos mesmos no endereço acima, enviar antecipadamente, para o email [email protected] ou [email protected]
  1. No caso de Pessoa Física: cédula de Identidade, CPF, certidão de nascimento ou certidão de Casamento (inclusive cédula de identidade e CPF de seu cônjuge), assim como o devido comprovante de residência atualizado;
  2. No caso de pessoa jurídica deverão ser apresentados os seguintes documentos, conforme o caso, acompanhado do comprovante de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) do Ministério da Fazenda:
  • ato constitutivo, estatuto ou contrato social em vigor, devidamente registrado, em se tratando de sociedades empresárias e no caso de sociedades por ações, acompanhado de documentos de eleição de seus administradores;
  • inscrição do ato constitutivo, em caso de sociedades simples, acompanhada de prova da diretoria em exercício;
  1. Atestado de Idoneidade e Capacidade Financeira emitido por instituição financeira brasileira de primeira linha, declarando que o licitante possui os recursos necessários para pagamento do lance mínimo, a ser expedida com data máxima de 30 (trinta) dias anteriores a data de apresentação dos documentos.
  2. Se comprador estrangeiro, além da garantia e de toda documentação indicada nas alíneas B e C, deverá ainda atender a todos os requisitos que tratem da matéria, não podendo alegar, em hipótese alguma, desconhecimento da legislação brasileira que disciplina o assunto;
  3. O licitante que se fizer representar por procuradores deverá apresentar o competente instrumento público de mandato original com poderes específicos para representação no LEILÃO JUDICIAL DA FALÊNCIA DE TROPICAL HOTELARIA LTDA.
  • O cadastro será efetuado pelo escritório do Leiloeiro Jonas Rymer, que irá habilitar o interessado para participar especificamente deste leilão e ofertar seus lances.
  • É facultado ao Leiloeiro solicitar a qualquer momento documentos e informações complementares.
  • Os interessados em participar do leilão que já tiverem cadastro no site do leiloeiro deverão cumprir o item 3.1 deste edital.
  • Em nenhuma hipótese será lavrado o auto de arrematação em nome de outra pessoa que não a ofertante do lance vencedor.
  • Os termos e condições indicados nesta cláusula constituem os requisitos jurídicos, econômicos e de qualificação técnica que são considerados como requisitos mínimos de habilitação para participar da alienação judicial do Parque Knorr. A inobservância de qualquer um desses requisitos acarretará a inabilitação automática do proponente, a ser comunicada ao proponente pelo Leiloeiro.

 

  1. FORMA DE PAGAMENTO:
  • A arrematação far-se-á a vista, através de guia de depósito judicial vinculada a este feito e Juízo da 4ª Vara Empresarial da Comarca da Capital junto ao Banco do Brasil.
  • POSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO: O pagamento poderá ser efetuado em prestações, com pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, corrigidos conforme índice estabelecido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, prevalecendo o maior lance absoluto, independente da modalidade de pagamento.
  • A alienação parcelada será garantida por hipoteca do próprio bem, nos termos do artigo 1.489, V do Código Civil em favor da Massa Falida, cujos termos constarão da Carta de Arrematação, devendo ser registrada na respectiva matrícula do Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra registrado o respectivo bem. O licitante somente terá a liberação do gravame após quitação total das parcelas pactuadas, com eventual multa pelo atraso, por ordem exclusiva do Juízo.
  • O Arrematante deverá efetuar o pagamento do preço ou das prestações, por intermédio de depósito em conta judicial vinculada a este feito e Juízo da 4ª Vara Empresarial da Comarca da Capital junto ao Banco do Brasil.

 

  1. COMISSÃO DO LEILOEIRO: O licitante vencedor efetuará o pagamento da remuneração do leiloeiro no percentual de 5% sobre o valor da arrematação, à vista, conforme disposto no art. 7º, da Resolução nº 236 de 13/07/2016 do CNJ e do art. 24, parágrafo único, do Decreto 21.981/1932. Ciente o arrematante de que o pagamento da comissão será efetuado, no prazo de 24 horas após a arrematação, por meio de depósito em conta judicial vinculada a este feito e Juízo da 4ª Vara Empresarial da Comarca da Capital junto ao Banco do Brasil.

 

  1. DO LAUDO PERICIAL – Fls. 23.385/23.405

Identificação e caracterização do Imóvel – O imóvel objeto da presente trabalho avaliatório, cuja matrícula no Registro de Imóveis da Comarca de Gramado é de número 32.230, possui a seguinte descrição: Um Terreno com a área de 87.985,44 m² (oitenta e sete mil, novecentos e oitenta e cinco metros e quarenta e quatro decímetros quadrados), localizado na zona urbana desta Cidade, Bairro Centro, distante 111,90m da esquina da Avenida das Hortênsias – (RS 235), com a Rua João XXIII, dentro do quarteirão formado parcialmente pela Avenida das Hortênsias – (RS 235), a Sul Rua Dr. Sturmhöeffel e Rua Theobaldo Fleck, a Oeste Rua Madre Verônica, Rua João XXIII, a Oeste o Antigo Leito da V.F.R.G.S., a Sudoeste. Também possui diversas edificações que compõe a estrutura da Empresa Bom Park Diversões Ltda, locatária da gleba para a instalação da “Aldeia do Papai Noel”, conforme averbação AV.1-32.230 da referida matrícula imobiliária, e que não foram avaliadas neste trabalho avaliatório, por não pertencerem à Empresa Locadora (Massa Falida de Tropical Hotelaria Ltda.). Porém, encontra-se edificada a residência, originalmente construída por Oscar Knorr, que segundo parecer elaborado pelo IPHAE, materializava a concepção da arquitetura bávara, com telhados de duas águas, sacadas de madeira, revestimento interno em madeira. Segundo Günter Weimer, o telhado de terças de ponto baixo era característico da arquitetura popular bávara, encontrada nas zonas alpinas entre a Alta Baviera, Suíça Oriental, Áustria ocidental e Tirol. De maneira geral, a casa construída por Knorr pode ser considerada uma interpretação pessoal desta arquitetura, executada com esmero e cuidado, mas que não é típica das formas construtivas trazidas ao Rio Grande do Sul pelos imigrantes alemães. No caso específico da Casa Knorr, em nosso entender trata-se de um exemplar que se distingue pela qualidade construtiva na arquitetura kitsch da cidade, tendo sido edificada numa época em que os estilos historicistas eram recorrentes e havia poucos questionamentos sobre a autenticidade arquitetônica. A imagem da casa, ao longo dos anos, passou a ser conhecida como um dos cartões postais de Gramado, tornando-se parte da identidade da própria cidade. Embora não averbado na matrícula, o imóvel foi avaliado em separado, pelo método da reedição da benfeitoria. Características da Região/ Diagnóstico do Mercado: O imóvel avaliando está localizado em zona urbana de Gramado, apresentando topografia parcialmente plana e parcialmente acidentada e os anexos 4 e 5. O Bairro centro possui densidade ocupacional alta, por prédios de uso residencial e comercial. No contexto urbano da Cidade, sua localização é privilegiadíssima, tendo acessos facilitados pela Rua Bela Vista. A microrregião possui melhoramentos tais como pavimentação asfáltica de via de acesso, rede de energia elétrica alta e baixa tensão, telefonia fixa e móvel, rede de água potável e de esgoto cloacal. O mercado apresenta grau de grande efervescência imobiliária, com edificações novas e grande oferta de imóveis usados, oferecendo inúmeras oportunidades para investidores, construtores, incorporadores e toda a cadeia de negócios imobiliários. Recentemente, aconteceu a aprovação da alteração do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), aprovado pela Câmara de Vereadores de Gramado em 28 de novembro de 2022. Com a introdução de alteração de índices construtivos, o mercado imobiliário tende a readequar-se às modificações trazidas pelo novo texto, sendo possível afirmar que durante o ano de 2023 estas alterações deverão trazer um rearranjo de empreendimentos, podendo trazer alterações de valores praticados pelo mercado, conforme a micro região de cada imóvel. Valor total do imóvel avaliando: R$ 144.394.075,00 (cento e quarenta e quatro milhões, trezentos e noventa e quatro mil e setenta e cinco reais).

 

  1. DA CERTIDÃO DE REGISTRO DO IMÓVEL
  • De acordo com o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Gramado, o imóvel encontra-se matriculado sob o nº 32.230, registrado em nome de Tropical Hotelaria Ltda, constando os seguintes gravames:
  1. AV-1: Locação à Bom Park Diversões Ltda, pelo prazo de 22 (vinte e dois) anos, 7 (sete) meses e 28 (vinte e oito) dias, tendo iniciado em 04 de agosto de 1998 e a terminar em 31 de março de 2021.
  2. AV-2: Penhora por determinação do Juízo da 1ª Vara Judicial de Gramado, nos autos do processo nº 101/1.13.0001621-9, movido pela Fazenda Nacional em face de Companhia Tropical de Hotéis.
  3. AV-4: Tombamento, em caráter definitivo, do imóvel objeto da matrícula, haja vista o seu alto valor simbólico, cultural, artístico, ambiental, portador de inelutável referência à identidade e à memória da sociedade gramadense, conforme disposto no Decreto nº 096/2018.
  4. AV-5: Penhora por determinação do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Taquara/RS, nos autos do processo nº 070/1.18.0001048-9, movido por Gilmar Bresolin Gonçalves em face de Companhia Tropical de Hotéis da Amazônia.
  5. AV-6: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 20ª Vara do Trabalho da Comarca do Rio de Janeiro/RJ, nos autos do processo nº 01466006320095010020.
  6. AV-7: Arrecadação oriunda do presente feito.
  7. AV-8: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 3ª Vara do Trabalho da Comarca de Guarulhos/SP, nos autos do processo nº 00756007220065020313.
  8. AV-9: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 21ª Vara do Trabalho da Comarca de São Paulo/SP, nos autos do processo nº 00001282920105020021.
  9. AV-10: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 51ª Vara do Trabalho da Comarca de São Paulo/SP, nos autos do processo nº 00253004820085020051.
  10. AV-11: Indisponibilidade por determinação do Juízo da 36ª Vara do Trabalho da Comarca do Rio de Janeiro/RJ, nos autos do processo nº 00420007420085010036.
  11. 12: Decreto de utilidade pública, para fins de desapropriação o qual destina-se à preservação e conservação do Parque Knorr-Belvedere.

 

  1. DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
  • Conforme o Contrato de Arrendamento de Área Urbana e Outras Avenças, a Companhia Tropical de Hotéis arrendou ao Bom Park Diversões Ltda, que é a detentora dos direitos dos direitos de propriedade da marca Aldeia do Papai Noel junto ao Instituto Nacional de Propriedade Industrial INPI, pelo prazo mínimo de 10 anos, iniciando-se em 04/08/1998 e terminando em 03/08/2008, a área específica situada dentro do Parque Knorr.
  • Fora realizado o Instrumento Particular de Aditamento ao Contrato de Arrendamento de Área Urbana e Outras Avenças, na qual a arrendante e a arrendatária resolveram ampliar a área arrendada objeto do contrato, de sorte abranger toda a área de propriedade da arrendante e não somente parte dela, bem como ampliar o prazo de vigência e adequar o valor do aluguel.
  • De acordo com o Segundo Aditivo ao Instrumento Particular de Aditamento ao Contrato de Arrendamento de Área Urbana e Outras Avenças, a arrendante e a arrendatária prorrogaram o prazo de vigência do arrendamento da área total por mais 15 anos, contados a partir de 01/04/2006 até 31/03/2021.
  • Consta em andamento a ação renovatória movida pela arrendatária, em curso nesse Juízo sob o nº 0091663-90.2021.8.19.0001, a fim de que seja formalizado o aditivo ao contrato de arrendamento com as novas diretrizes.

 

  1. DOS DÉBITOS DE IPTU
  • O imóvel objeto de alienação encontra-se cadastrado junto à Prefeitura do Município de Gramado sob os nos 04.024.1015.001.15.22.001, 1.04.024.1015.002.15.22.001 e 1.04.024.1015.003.15.22.001.
  1. Relativo à inscrição nº 04.024.1015.001.15.22.001, que corresponde ao cadastro nº 5197 – Matrícula: 32.230, na Rua Bela Vista, nº 353, Centro – Compl. casa, existem débitos de IPTU, no exercício de 2023, no valor de R$ 468,40, mais acréscimos legais.
  2. Relativo à inscrição nº04.024.1015.002.15.22.001, que corresponde ao cadastro nº 16416 – Matrícula: 32.230, na Rua Bela Vista, nº 353, Centro – Compl. bilheteria, existem débitos de IPTU, no exercício de 2023, no valor de R$ 1.950,24, mais acréscimos legais.
  3. Relativo à inscrição nº04.024.1015.003.15.22.001, que corresponde ao cadastro nº 16417 – Matrícula: 32.230, na Rua Bela Vista, nº 353, Centro – Compl. Pavilhão mirante, existem débitos de IPTU, no exercício de 2023, no valor de R$ 117,10, mais acréscimos legais.
  • A alienação será realizada livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho, na forma do art. 141, II, da Lei 11.101 / 2005.

 

  1. DAS RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS AO APROVEITAMENTO E DOS DECRETOS DE UTILIDADE PÚBLICA
  • Conforme Mapa de Zoneamento do Município de Gramado, uma fração de terras, localizada em zona urbana da cidade de Gramado, descrita na matrícula nº 32.230, do Registro de Imóveis de Gramado, onde uma faixa de 100 metros paralela com a Avenida das Hortênsias localiza-se Zona Especial – Área Não Edificável (ZE-ANE) e o restante em Zona Preservação Ambiental (ZPA), e Área de Interesse Ambiental e Paisagístico (ZE-AIAP).
  • A edificação está sujeita as legislações pertinentes, de acordo com seu uso e características, devendo a mesma observar as condições de Licença de Operação do Loteamento, bem como outros requisitos legais aplicáveis.
  • O referido imóvel fora declarado de utilidade pública para fins de desapropriação em pelo menos 3 (três) ocasiões, consoante Decreto nº 29/1997, Decreto nº 147/2015 e Decreto nº 996/2022.

 

  1. REQUISITOS ESSENCIAIS DO LEILÃO:
  • O leilão será celebrado em caráter “AD CORPUS”, ou seja, no estado de conservação em que se encontra, não podendo o Arrematante alegar desconhecimento das condições, características e estado de conservação do bem.
  • Deverá o interessado verificar o Laudo de Avaliação, bem como as respectivas documentações imobiliárias correspondentes, cientificando-se de todas as características e circunstâncias que o afetam.
  • Ficam neste ato intimados da realização do leilão, a Massa Falida, credores e demais interessados nas Falências, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC.
  • A alienação judicial aqui contemplada terá por efeito a ausência de sucessão, do Licitante Vencedor, em quaisquer passivos, ônus, dívidas, constrições, contingências, garantias e obrigações das Falidas sobre a referida COMPANHIA TROPICAL DE HOTEL AMAZÔNIA, incluindo, mas não se limitando, aquelas de natureza tributária, regulatória, administrativa, cível, ambiental, trabalhista, comercial e previdenciária e responsabilidades decorrentes da Lei n.º 12.846/2013, na forma do artigo 141, II da Lei e do artigo 133, §1º do CTN.
  • Ao arrematante compete requerer, aos respectivos juízos e órgãos públicos, o levantamento de eventuais restrições, penhoras, hipotecas, e baixas dos débitos tributários, existentes sobre o bem arrematado.
  • Será de inteira responsabilidade do arrematante o levantamento de eventual restrição imposta por zoneamento/uso do solo, legislação ambiental, IBAMA, FATMA, INCRA, assim como de direitos e deveres constantes das especificações; cabendo ao arrematante obter as informações atinentes, bem como adotar as medidas necessárias à expedição de alvarás, atestados e demais documentos nos competentes órgãos públicos/autarquias, se necessário for.
  • Se por qualquer motivo não concretizar a arrematação do lance vencedor, serão convocados os ofertantes remanescentes, por ordem de classificação, a fim de que os mesmos possam ratificar seu lance e assim ser lavrado o auto de arrematação em seu nome, conforme preceitua o art. 26 da Resolução nº 236 do CNJ.
  • Aquele que desistir da arrematação ou não efetuar o depósito do valor do lanço integral, seja à vista ou parcelado, nos prazos previstos, perderá em favor da Massa, as parcelas eventualmente pagas, bem como a comissão paga ao leiloeiro, devendo o Juízo aplicar multa de 20% sob o valor do lance, como medida punitiva-educativa, a qual se reverterá em favor da Massa, sem prejuízo do pagamento da comissão do Leiloeiro e responderá pelas despesas processuais respectivas. Ficando impedido de participar de novos leilões judiciais, nos termos do art. 897 do CPC).
  • Todos os participantes do leilão estarão sujeitos às penalidades que tratam o art. 335, do Código Penal Brasileiro, in verbis: “Art. 335. Impedir, perturbar ou fraudar concorrência pública ou venda em hasta pública, promovida pela administração federal, estadual ou municipal, ou por entidade paraestatal; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem: Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, ou multa, além da pena correspondente à violência. Parágrafo único. Incorre na mesma pena quem se abstém de concorrer ou licitar, em razão da vantagem oferecida”.

E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado na forma da lei e através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de costume. Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, aos cinco dias do mês de setembro de 2023. Eu, Maria Carmelina de Oliveira. Mat. 01-9151, Titular de Cartório, o fiz digitar e o assino. MM. Dr. Paulo Assed Estefan, Juiz de Direito.