JUÍZO DE DIREITO DA DÉCIMA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL
EDITAL DE 1º, 2º LEILÃO E INTIMAÇÃO – ELETRÔNICO, com prazo de 05 dias, extraído dos autos da Ação de Cobrança proposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO INTERCAP em face de ESPÓLIO DE LEON CESAR CHEBAR (Processo nº 0485197-25.2015.8.19.0001), na forma abaixo:
A Dra. LINDALVA SOARES SILVA, Juíza de Direito na Décima Primeira Vara Cível da Cidade do Rio de Janeiro, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente ao ESPÓLIO DE LEON CESAR CHEBAR, de que no dia 12/07/2021, às 12:00 horas, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial JONAS RYMER (www.rymerleiloes.com.br), pelo Leiloeiro Público JONAS RYMER, será apregoado e vendido a quem mais der acima da avaliação, ou no dia 15/07/2021, no mesmo horário e portal de leilões, a quem mais der independente da avaliação, os imóveis penhorados às fls. 975/978, descritos e avaliados às fls.1053/1083. DIREITO E AÇÃO (SALAS 703 E 704). LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO: Classificação: Sala Comercial. Endereço: Rua da Assembleia, nº 93, Sala 703. Município: Rio de Janeiro. Matrícula: 94876 do 2º Ofício do Registro de Imóveis. SALA 703: METODOLOGIA: CRITÉRIOS – As avaliações elaboradas seguem os critérios preconizados pelas seguintes normas da ABNT: NBR 14653-1:2001 – Avaliação de Bens Procedimentos Gerais; NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens Imóveis Urbanos. MÉTODOS: É utilizado o seguinte método, descrito e caracterizado nas citadas normas: MCDDM Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. CONCEITOS DE VALOR: Na avaliação é considerado o seguinte conceito de valor: Valor de Mercado: é o preço mais alto que se pode obter pelo bem, exposto à venda no mercado, com prazo indeterminado para se achar um comprador que conheça todos os seus usos e limitações, não havendo obrigação de comprar ou vender. SOBRE O PROCEDIMENTO DE AVALIAÇÃO E SOBRE O LAUDO: Todas as avaliações pressupõem a realização de vistoria dos bens avaliados, quando é checada a sua descrição e caracterização, verificado o seu estado de conservação e feita a conferência dos documentos pertinentes. O presente Laudo tem por finalidade estabelecer níveis de valores para nortear decisões no âmbito judicial. DESCRIÇÃO: OBJETO DA AVALIAÇÃO: sala 703 do edifício situado na Rua da Assembléia 93, com a fração ideal de 0,64% do terreno que mede 14,03m de largura, por 39,00m de extensão pelo lado esquerdo; e 39,70m pelo lado direito, confrontando pelo lado direito com o prédio nº 91 de Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro, pelo lado esquerdo com os fundos do prédio nº 155 da Avenida Rio Branco, de Santa Casa de Misericórdia do Rio de Janeiro e na linha dos fundos com o nº 5 da Rua Rodrigo Silva, de Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro; caracterizado e dimensionado na matrícula nº 94.876 do 2º Serviço Registral de Imóveis. DO IMÓVEL: Com inscrição no IPTU sob o nº 0.656.071-8 situado na Rua da Assembléia nº 93 sala 703, Centro, nesta cidade, tipologia para utilização somente comercial, com trinta e um metros quadrados de área edificada. Idade de 1955. FINALIDADE DA AVALIAÇÃO: Levantamento Patrimonial LPA. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Valores de Mercado. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: Com formato para sala em posição frente em prédio com 20 pavimentos com 07 salas por andar, possui sistema de câmeras somente na portaria, 03 elevadores modernizados sem ascensorista. Funcionamento de 2.ª a 6.ª feira das 07h até as 20h, e aos sábados de 07h às 12h. Portaria com chão de mármore, paredes revestidas em mármore e madeira, teto rebaixado em gesso com iluminação embutida, balcão da portaria em madeira e mármore. Portas de entrada de correr em ferro com blindex, fachada pintada com janelas com venezianas. Encontra-se bom estado de conservação. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: a) liquidez: Liquidez Normal b) desempenho de mercado: Normal c) número de ofertas: Médio d) absorção pelo mercado: Normal. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO: Para obtenção do valor de mercado do bem avaliando foi utilizada a metodologia clássica (método comparativo direto). AVALIO O BEM IMÓVEL, nos termos na matrícula nº 94.876 do 2º Serviço Registral de Imóveis, pelo valor de Mercado, em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), correspondente a 102.306,27 UFIR’S, atualizado em R$ 379.075,44 (trezentos e setenta e nove mil setenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 94876, constando na Av-7, Promessa de Cessão em favor de Leon Cesar Chebar, e os seguintes gravames: 1) R-8: Penhora por determinação do Juízo da 12ª Vara de Fazenda Pública, extraída dos autos da ação de Execução Fiscal, processo: 2005.120.029985-8, movida pelo Município do Rio de Janeiro em face de Leon Cesar Chebar; 2) Av-9: Desmembramento de área interna comum, onde se localiza a Igreja Nossa Senhora do Parto; 3) R-15: Compra e Venda da área comum interna, tendo como adquirente Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro; 4) Remanescente: em face do desmembramento, o objeto da presente matrícula passou a medir: 14,03m de frente para a Rua da Assembleia, 14,03m de fundos e 20,00m de ambos os lados; 5) R-17: Penhora do presente feito. De acordo com a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2001 até 2020, no valor de R$ 35.596,08, mais acréscimos legais (FRE 0.656.071-8). Conforme Certidão Positiva de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios, no valor de R$ 309,30, referentes aos exercícios de 2017 a 2020 (Nº CBMERJ: 306595-0). De acordo com fls. 1.849/1.850, a mencionada unidade, em abril/2021, apresentava débitos condominiais pendentes no valor correspondente a R$ 59.666,17. LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: SALA 704: CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO: Classificação: Sala Comercial. Endereço: Rua da Assembleia, nº 93, Sala 704. Município: Rio de Janeiro. Matrícula: 94977 do 2º Ofício do Registro de Imóveis. METODOLOGIA: CRITÉRIOS – As avaliações elaboradas seguem os critérios preconizados pelas seguintes normas da ABNT: NBR 14653-1:2001 – Avaliação de Bens Procedimentos Gerais; NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens Imóveis Urbanos. MÉTODOS: É utilizado o seguinte método, descrito e caracterizado nas citadas normas: MCDDM Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. CONCEITOS DE VALOR: Na avaliação é considerado o seguinte conceito de valor: Valor de Mercado: é o preço mais alto que se pode obter pelo bem, exposto à venda no mercado, com prazo indeterminado para se achar um comprador que conheça todos os seus usos e limitações, não havendo obrigação de comprar ou vender. SOBRE O PROCEDIMENTO DE AVALIAÇÃO E SOBRE O LAUDO: Todas as avaliações pressupõem a realização de vistoria dos bens avaliados, quando é checada a sua descrição e caracterização, verificado o seu estado de conservação e feita a conferência dos documentos pertinentes. O presente Laudo tem por finalidade estabelecer níveis de valores para nortear decisões no âmbito judicial. DESCRIÇÃO: OBJETO DA AVALIAÇÃO: sala 704 do edifício situado na Rua da Assembléia 93, com a fração ideal de 0,67% do terreno que mede 14,03m de largura, por 39,00m de extensão pelo lado esquerdo; e 39,70m pelo lado direito, confrontando pelo lado direito com o prédio nº 91 de Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro, pelo lado esquerdo com os fundos do prédio nº 155 da Avenida Rio Branco, de Santa Casa de Misericórdia do Rio de Janeiro e na linha dos fundos com o nº 5 da Rua Rodrigo Silva, de Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro; caracterizado e dimensionado na matrícula nº 94.977 do 2º Serviço Registral de Imóveis. DO IMÓVEL: Com inscrição no IPTU sob o nº. 0.656.072-6 situado na Rua da Assembléia nº 93 sala 704, Centro, nesta cidade, tipologia para utilização somente comercial, com trinta e quatro metros quadrados de área edificada. Idade de 1955. FINALIDADE DA AVALIAÇÃO: Levantamento Patrimonial LPA. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Valores de Mercado. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: Com formato para sala em posição frente, em prédio com 20 pavimentos com 07 salas por andar, possui sistema de câmeras somente na portaria, 03 elevadores modernizados sem ascensorista. Funcionamento de 2.ª a 6.ª feira das 07h até as 20h, e aos sábados de 07h às 12h. Portaria com chão de mármore, paredes revestidas em mármore e madeira, teto rebaixado em gesso com iluminação embutida, balcão da portaria em madeira e mármore. Portas de entrada de correr em ferro com blindex, fachada pintada com janelas com venezianas. Encontra-se bom estado de conservação. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: a) liquidez: Liquidez Normal b) desempenho de mercado: Normal c) número de ofertas: Médio d) absorção pelo mercado: Normal; INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO: Para obtenção do valor de mercado do bem avaliando foi utilizada a metodologia clássica (método comparativo direto). AVALIO O BEM IMÓVEL, nos termos na matrícula nº 94977 do 2º Serviço Registral de Imóveis, pelo valor de Mercado, em R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), correspondente a 111.075.38 UFIR’S, atualizado em R$ 411.567,62 (quatrocentos e onze mil, quinhentos e sessenta e sete reais e sessenta e dois centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 94977, constando na Av-7, Promessa de Cessão em favor de Leon Cesar Chebar, e os seguintes gravames: 1) Av-8: Desmembramento de área interna comum, onde se localiza a Igreja Nossa Senhora do Parto; 2) R-14: Compra e Venda de área comum interna, tendo como adquirente Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro; 3) Av-15: Remanescente em face do desmembramento, o objeto da presente matrícula passou a medir: 14,03m de frente para a Rua da Assembleia, 14,03m de fundos e 20,00m de ambos os lados; 4) R-16: Penhora por determinação do Juízo da 12ª Vara de Fazenda Pública, extraída dos autos da ação de Execução Fiscal, processo: 2005.120.043711-8, movida pelo Município do Rio de Janeiro em face de Leon Cesar Chebar; 5) R-17: Penhora por determinação do Juízo da 12ª Vara de Fazenda Pública, extraída dos autos da ação de Execução Fiscal, processo nº 2008.001.396976-0, movida pelo Município do Rio de Janeiro em face de Leon Cesar Chebar; 6) R-18: Penhora do presente feito. De acordo com a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2001 a 2003, 2005, 2006, 2008 a 2010 e 2018 a 2021, no valor de R$ 26.205,43, mais acréscimos legais (FRE 0.656.072-6). Conforme Certidão Positiva de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios, no valor de R$ 464,90, referentes aos exercícios de 2015 a 2020 (Nº CBMERJ: 2590458-2). De acordo com fls. 1.852/1.853, a mencionada unidade, em abril/2021, apresentava débitos condominiais pendentes no valor correspondente a R$ 61.785,41. LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: IMÓVEL: GRUPO 707 do edifício situado na Rua da Assembléia nº 93 – Centro, na Freguesia da Candelária, Matrícula 14190 do 2º Ofício do Registro Geral de Imóveis conforme termo de penhora fls. 975. Edificação de 1995, com 31 m². Prédio: Prédio com 20 andares, somente para fins comerciais, com ótima localização. Contendo sistema interno de segurança, três porteiros, três elevadores. Portaria em mármore. Avalio indiretamente, pois fui informada pelo porteiro, que o imóvel está fechado e vazio. Assim sendo avalio o imóvel acima descrito em R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), correspondente a 64.306,80 UFIR’S, atualizado em R$ 238.275,99 (duzentos e trinta e oito mil, duzentos e setenta e cinco reais e noventa e nove centavos). De acordo com o 2º Ofício do RI, o ref. imóvel encontra-se matriculado sob o nº 14190 e registrado em nome de Leon Cesar Chebar, constando os seguintes gravames: 1) Av-3: Desmembramento de área interna comum, onde se localiza a Igreja Nossa Senhora do Parto 2) R-6: Compra e Venda de área interna comum, tendo como adquirente Mitra Arquiepiscopal do Rio de Janeiro; 3) Av-7: Remanescente em face do desmembramento, o objeto da presente matrícula passou a medir: 14,03m de frente para a Rua da Assembleia, 14,03m de fundos e 20,00m de ambos os lados; 4) R-8: Penhora determinada pelo Juízo da 12ª Vara de Fazenda Pública, extraída da Execução Fiscal nº 2008.001.398632-0, proposta pelo Município do Rio de Janeiro; 5) R-9: Penhora oriunda do presente feito. De acordo com a certidão de Situação Fiscal, existem débitos de IPTU nos exercícios de 2001 a 2010, 2012 e 2014 a 2021, no valor de R$ 35.370,77, mais acréscimos legais (FRE 0.656.075-9). Conforme Certidão Positiva de Débito, emitida pelo Funesbom, o imóvel apresenta débitos relativos à Taxa de Serviços Estaduais de Prevenção e Extinção de Incêndios, no valor de R$ 464,90, referentes aos exercícios de 2015 a 2020 (Nº CBMERJ: 306595-0). De acordo com fls. 1.853/1.854, a mencionada unidade, em abril/2021 apresentava débitos condominiais pendentes no valor correspondente a R$ 56.359,11. Os créditos que recaem sobre os imóveis, inclusive os de natureza propter rem, serão sub-rogados sobre o preço da alienação, sendo observada a ordem de preferência, conforme preceituam o § 1º, do artigo 908, do Código de Processo Civil e o artigo 130 do CTN. As certidões exigidas pela Consolidação das Normas da Corregedoria Geral da Justiça, bem como o presente edital e o débito atualizado de IPTU, serão lidos pelo Sr. Leiloeiro no ato do pregão. Caso o devedor, o coproprietário, os usufrutuários, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada e o promitente comprador e vendedor, não sejam encontrados pelo Sr. Oficial de Justiça, ficam pelo presente edital intimados da hasta pública, suprindo, assim, a exigência contida no art. 889 do CPC. Os interessados em participar do leilão deverão oferecer lances pela internet através do site www.rymerleiloes.com.br, desde que estejam devidamente cadastrados no site e habilitados em até 72 horas de antecedência do presente leilão. Cientes de que impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, incorre em Violência ou fraude em arrematação judicial, prevista no art. 358 do Código Penal, sob pena de detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. O interessado em adquirir o bem em prestações deverá apresentar ao Juízo, por escrito, até o início do primeiro ou do segundo leilão, proposta de aquisição do bem, na forma do art. 895 do CPC. – E, para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado através do portal de editais do Sindicato dos Leiloeiros do Estado do Rio de Janeiro: www.sindicatodosleiloeirosrj.com.br e no sítio do leiloeiro público: www.rymerleiloes.com.br, na forma do artigo 887, § 2º do CPC e afixado no local de costume, cientes de que a arrematação, adjudicação ou remição far-se-á à vista, mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante, na forma do art. 892, CPC; acrescida de 5% de comissão ao Leiloeiro, de acordo com o parágrafo único, do art. 24, Decreto nº 21.981/32; e custas de cartório de 1% até o máximo permitido. – Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos vinte e cinco dias do mês de maio de dois mil e vinte e um. – Eu, Luiz Antonio da Silva Cardoso – Chefe de Serventia, o fiz datilografar e subscrevo. Dra. Lindalva Soares Silva – Juíza de Direito.