JUÍZO DE DIREITO DA QUADRAGÉSIMA NONA VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL/RJ
EDITAL DE 1º e 2º LEILÕES (ELETRÔNICOS) E INTIMAÇÃO ao ESPÓLIO DE JOAO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, com o prazo de 05 (cinco) dias, extraído dos autos da AÇÃO ORDINÁRIA, ora em fase de EXECUÇÃO DE SENTENÇA movida por L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMETICOS LTDA em face de ESPÓLIO DE JOAO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA (Processo nº 0231420-17.2012.8.19.0001), na forma abaixo:
A Exma. Sra. Dra. NATASCHA MACULAN ADUM DAZZI, Juíza de Direito da Quadragésima Nona Vara Cível da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro/RJ, FAZ SABER aos que o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem e interessar possa, especialmente ao ESPÓLIO DE JOAO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, de que, através do portal de leilões on-line do Leiloeiro Público Oficial ANDERSON CARNEIRO PEREIRA (www.andersonleiloeiro.lel.br), em 1º leilão a ser realizado no dia 23/10/2026, às 13:00 horas, pelo Leiloeiro Público ANDERSON CARNEIRO PEREIRA, matriculado na JUCERJA sob o nº 161, será vendido a quem mais der a partir do valor de avaliação ou, se não tiver tido lance no 1º leilão, no dia 27/10/2026, nos mesmos horário e local, pela melhor oferta desde que não seja preço vil (ou seja, 50% do valor da avaliação na forma do art. 891, parágrafo único do CPC), os imóveis penhorados à fl. 2780 – descritos e avaliados às fls. 2987 – 2998 – 2991 – IMÓVEIS – “1) Apartamento nº 206 do edifício na Av. Henrique Dodsworth nº 133, suplementar nº 496 pela rua Professor Gastão Bahiana, e respectiva fração de 102/23.000 do terreno, com uma vaga para guarda de um automóvel e respectiva fração de 7/23.000 do terreno que mede 33,00m de frente pela Av. Henrique Dodsworth, 77,50m de fundos, por onde faz testada para a rua Professor Gastão Bahiana, 59,50m à direita, confrontando com terrenos dos herdeiros de Leopoldina Bernarda da Bella Cruz, ou sucessores, e 68,70m à esquerda em 2 segmentos partindo da linha de frente, o 1º de 46,80m alargando o terreno e o 2º de 21,90m formando um ângulo aberto para dentro do terreno, confrontando com terreno de Alcibiades Gomes de Almeida ou sucessores e outros.- CL.6749-6.- Inscrição: 1186769-4 CL. 06749-6”.- Conforme Certidão do 5º Ofício do Registro de Imóveis, o referido imóvel encontra-se matriculado sob o nº 60366, em nome de: 1) JOAO CESAR GUEDES DA MATTA, e 2) CESAR MOURA DE OLIVEIRA; constando ainda na referida certidão imobiliária: (a) na AV.17 – indisponibilidade determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 49ª Vara Cível-RJ, prenotado no Lº1CN-542302-55; (b) na AV.18 – Sequestro do imóvel desta matrícula determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 17ª Vara Criminal-RJ, nos autos da ação movida pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, como requerente L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMÉTICOS LTDA, e como denunciados JOÃO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, nos autos do processo nº 0305071-48.2013.8.19.0001.- Cientes os srs. interessados que: (a) conforme certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel, o referido bem não apresenta débitos de IPTU; (b) de acordo com informações do Fundo Especial do Corpo de Bombeiros, há débitos relativos à taxa de incêndio dos exercícios de 2025, no valor total de R$171,17, mais acréscimos legais; e (c) Conforme informações prestadas pela administradora do Condomínio na data de 28/09/2026, a unidade não apresenta débitos de Condomínio.- LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: “OBJETO DA AVALIAÇÃO: Trata-se de apartamento nº 206 situado na Av. Henrique Dodsworth, 133, Lagoa, Rio de Janeiro-RJ, caracterizado e dimensionado na matrícula nº 60366 Livro 2T/6, Fls. 118, do 5º Ofício de Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro. Com inscrição no IPTU sob o nº 1.186.769-4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Apartamento na posição de frente, com área edificada de 92 metros quadrados, situado na Av. Henrique Dodsworth nº133, com entrada suplementar pela Rua Professor Gastão Bahiana nº 496 – Lagoa, Rio de Janeiro-RJ – Condomínio do Edifício Gemini, constituído de 02 torres em formato cilíndrico, com fachada em vidro fumê. O condomínio não possui lojas comerciais no alinhamento da via pública. Prédio construído em 1973, conforme guia do IPTU. A entrada principal é pela Rua Professor Gastão Bahiana nº 496, com acesso de pedestres por elevador pela Av. Henrique Dodsworth nº133. O edifício é servido por elevadores, sociais e de serviço, com modernizados. O condomínio possui circuito interno de TV, piscina com deck e espreguiçadeiras, sauna, quadra poliesportiva, quadra de futebol de salão, salão de festas, churrasqueira, brinquedoteca em pátio externo, playground, bicicletário e rampa de acesso entre as duas torres. A unidade LOCALIZAÇÃO DA REGIÃO: A região encontra-se servida de todos os melhoramentos públicos presentes na cidade tais como redes de água e esgoto, distribuição de energia elétrica, telefone, iluminação pública, transporte público de fácil acesso, próximo ao metrô. METODOLOGIA: Foi realizada vistoria no condomínio obtendo-se as informações acima descritas. Em seguida pesquisei valores nos sites eletrônicos de compra e venda de imóveis buscando amostras de valores de imóveis semelhantes, na mesma rua, prédio e em ruas próximas bem como, pesquisa ao site da Secretaria Municipal de Fazenda e Planejamento do Rio de Janeiro. VALOR: Assim, considerando-se a sua localização, área construída, idade e estado geral de conservação do condomínio, ATRIBUO ao bem acima descrito e sua correspondente fração ideal de terreno, o valor de R$1.330.000,00 (um milhão e trezentos e trinta mil reais)”.– 2) Apartamento 609 do Bloco 5 do prédio (…) situado na Avenida Vice Presidente José Alencar nº 1515 (cf. AV.11), …, com direito a 1 vaga de garagem coberta situada no subsolo ou no pavimento de acesso e correspondente fração ideal de 0,000650 do respectivo terreno designado por lote 1 do PAL 47146, que mede em sua totalidade 183,50m de frente, mais 79,19m em curva subordinada a um raio interno de 40,00m concordando com o alinhamento da Avenida Imperatriz Leopoldina por onde mede 129,19m em dois segmentos de: 54,17m mais 75,02m em curva subordinada a um raio externo de 287,63m mais 4,71m em curva subordinada a um raio interno de 3,00m concordando com o alinhamento da passagem de pedestres arborizada por onde mede 173,00m, mais 4,71m em curva subordinada a um raio interno de 3,00m concordando com o alinhamento da ciclovia e da área verde da quadra A do PAL 39025 por onde mede 177,00m. INSCRIÇÃO FISCAL: 3201489-6 (MP), CL 47507-9”.- Conforme Certidão do 9º Ofício do Registro de Imóveis, o referido imóvel encontra-se matriculado sob o nº 348082, em nome de: 1) CESAR MOURA DE OLIVEIRA, e 2) JOAO CESAR GUEDES DA MATTA; constando ainda na referida certidão imobiliária: (a) na AV.9 – indisponibilidade determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 49ª Vara Cível/RJ, nos autos da ação movida L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMETICOS LTDA em face de JOAO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, nos autos do Processo nº 0153379-36.2012.8.19.0001; (b) no R.10 – Sequestro do imóvel desta matrícula determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 17ª Vara Criminal-RJ, nos autos da ação movida pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, como requerente L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMÉTICOS LTDA, e como denunciados JOÃO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, nos autos do processo nº 0305071-48.2013.8.19.0001.- Cientes os srs. interessados que: (a) conforme certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel, o referido bem não apresenta débitos de IPTU; (b) de acordo com informações do Fundo Especial do Corpo de Bombeiros, não há débitos relativos à taxa de incêndio; e (c) Conforme informações prestadas pelo i. advogado do Condomínio, Dr. Rodrigo Cipriano, na data de 21/09/2026, a unidade não apresenta débitos de Condomínio. LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: “Av. Vice-presidente José Alencar, n. 1515 do apartamento 609 do bloco 5, onde, após preenchidas as formalidades legais, PROCEDI/PROCEDEMOS AO(À) AVALIAÇÃO INDIRETA do imóvel acima descrito, sob o número de matrícula no 9º RGI no. 348082, de fundos, ano 2013, 1 vaga na garagem, conforme consta no RGI, metragem de aproximadamente 75 m2 de área construída, condomínio com infraestrutura completa com porteiro, segurança 24 horas, lazer completo. No entorno, fica o imóvel situado na Barra Olímpica, região de franca valorização com localização próxima a shoppings, hospitais, transportes públicos. Isto posto, com base na análise técnica realizada, avalio o imóvel acima descrito em R$700.000,00 (setecentos mil reais)”.– 3) Salão 1.201, com dependência e terraço privativos na cobertura do Edifício na Rua Acre nº 83, na freguesia de Santa Rita, e a sua correspondente fração de 663/10.000 do respectivo terreno, que mede 17,60m de frente; 8,00m do lado esquerdo, confrontando com o prédio nº 22 da Avenida Marechal Floriano; 20,30m de fundos, confrontando com os prédios nºs 16 e 18 da Avenida Marechal Floriano; 18,20m do lado direito, confrontando com os prédios nºs 143 e 145 da Rua Miguel Couto, e com o nº 77 da Rua Acre”.- Conforme Certidão do 7º Ofício do Registro de Imóveis, o referido imóvel encontra-se matriculado sob o nº 45186, em nome de JOAO CESAR GUEDES DA MATTA; constando ainda na referida certidão imobiliária: (a) na AV.01 – Direito de preempção em favor da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, nas transações que envolvam imóveis situados na zona portuária desta cidade; (b) na AV.03 – indisponibilidade determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 49ª Vara Cível/RJ, nos autos da ação movida por L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMÉTICOS LTDA em face de JOÃO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, nos autos do Processo nº 0153379-36.2012.8.19.0001; (c) no R.04 – Sequestro do imóvel desta matrícula determinado pelo Mm. Juízo de Direito da 17ª Vara Criminal-RJ, nos autos da ação tendo como autor o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO e requerente L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMÉTICOS LTDA, em face de JOÃO CESAR GUEDES DA MATTA e CESAR MOURA DE OLIVEIRA, nos autos do processo nº 0305071-48.2013.8.19.0001; (d) no R.05 – penhora determinada pelo Mm. Juízo de Direito da 49ª Vara Cível da Comarca da Capital/RJ, nos autos da ação de execução movida por L’OREAL BRASIL COMERCIAL DE COSMÉTICOS LTDA em face do ESPÓLIO DE JOÃO CESAR GUEDES DA MATTA e outros, nos autos do processo nº 0231420-17.2012.8.19.0001.- Cientes os srs. interessados que: (a) conforme certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel, o referido bem apresenta débitos de IPTU nos exercícios de 2012 a 2014, 2017, 2020 a 2026, cujo valor total é de R$208.399,34, mais acréscimos legais; (b) de acordo com informações do Fundo Especial do Corpo de Bombeiros, há débitos relativos à taxa de incêndio dos exercícios de 2021 a 2025, no valor total de R$6.658,50, mais acréscimos legais; e (c) Conforme planilha atualizada na data de 15/09/2026, a unidade apresenta débitos de Condomínio, no valor total de R$371.404,89.- LAUDO DE AVALIAÇÃO INDIRETA: “IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL: Imóvel comercial situado na Rua do Acre, nº 83, sala 1201, Centro, Rio de Janeiro/RJ, registrado no 7º Ofício do Registro Geral de Imóveis, matrícula 45.186, inscrito no IPTU sob nº 0.495.397-2, com área privativa de 297,00m². VISTORIA: A Oficial de Justiça Avaliadora compareceu ao endereço do imóvel em 29/06/2026, às 9h54, ocasião em que foi informada pelo porteiro Aurino da Silva de que a sala está desocupada e fechada, impossibilitando o acesso ao seu interior e, consequentemente, a realização de vistoria direta. Em razão da impossibilidade de inspeção interna, a presente avaliação foi realizada de forma indireta, com fundamento no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto na ABNT NBR 14.653, utilizando anúncios de imóveis comerciais semelhantes situados na mesma região. CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO: Endereço: Rua do Acre, nº 83, Centro, Rio de Janeiro/RJ; Edificação exclusivamente comercial; Ano de construção: 1963; Prédio composto por 12 pavimentos; 6 salas por andar; Funcionamento aos sábados apenas no período da manhã; Região central consolidada, servida por transporte público, VLT, metrô, comércio, serviços e repartições públicas. PESQUISA DE MERCADO: Foram pesquisados anúncios de salas comerciais na Rua do Acre e adjacências, observando-se imóveis com características semelhantes quanto à localização e destinação comercial. A pesquisa revelou valores unitários variando aproximadamente entre R$ 2.200,00/m² e R$ 3.000,00/m² para salas comerciais convencionais, havendo imóveis corporativos de padrão superior atingindo valores significativamente maiores. Considerando: a localização do imóvel; a idade da edificação (1963); a impossibilidade de vistoria interna, impedindo a verificação do estado de conservação e acabamento; o comportamento atual do mercado de salas comerciais no Centro do Rio de Janeiro; e adotando critério de prudência compatível com uma avaliação indireta, foi adotado o valor unitário de R$ 2.500,00/m². CÁLCULO: Área privativa: 297,00 m². Valor unitário adotado: R$ 2.500,00/m². Valor de mercado estimado: 297,00 m² × R$ 2.500,00/m² = R$ 742.500,00. CONCLUSÃO: Diante dos elementos pesquisados e das limitações impostas pela impossibilidade de vistoria interna, AVALIO INDIRETAMENTE o imóvel situado na Rua do Acre, nº 83, sala 1201, Centro, Rio de Janeiro/RJ, em: R$742.500,00 (setecentos e quarenta e dois mil e quinhentos reais)”.– Conforme r. despacho de fl. 2965: venda se dará livre e desembaraçada, com a sub-rogação dos valores das dívidas, em especiais as tributárias, no preço, na forma do artigo 908 do CPC: os créditos que recaem sobre o bem, inclusive de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência, atendendo-se ainda ao que consta no artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional.- Os interessados em efetuar lances pela internet deverão efetuar, previamente, o cadastro no site do leiloeiro (www.andersonleiloeiro.lel.br) e solicitar a habilitação para participar do leilão nesta modalidade (online).- Se o arrematante não honrar com o pagamento tanto do preço da arrematação quanto da comissão do Leiloeiro dentro do prazo: (a) configurar-se-á desistência da arrematação, ficando impedido de participar de novos leilões judiciais (art. 897 do CPC), aplicando-se multa, o qual se reverterá em favor do credor, bem como responderá pelas despesas processuais e pela comissão do leiloeiro; (b) será apresentado o lance imediatamente anterior, e assim sucessivamente, conforme preceitua o art. 26 da Resolução Nº 236 do CNJ, bem como será aplicada ao licitante inadimplente, pelo Juízo, multa correspondente a 10% sobre o valor da avaliação, nos termos do art. 895, §§ 4º e 5º; art. 896, § 2º; art. 897 e art. 898 do Código de Processo Civil, como medida punitiva-educativa. Ciente os interessados que o leilão eletrônico, segue estritamente a Resolução Nº 236 do CNJ, bom como o Código de Processo Civil vigente. Cientes os interessados dos termos do art. 358 do Código Penal: “Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem: Pena – detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência.”- E para que chegue ao conhecimento dos interessados, foi expedido o presente, que será publicado e afixado no local de costume, cientes de que no ato da arrematação, adjudicação ou remição, deverão ser efetuados os seguintes pagamentos: A venda será efetuada à vista ou mediante pagamento inicial (e imediato) de 30% (trinta por cento) do valor lançado, com a complementação no prazo de 15 dias. Conforme r. despacho de fl. 2965: A comissão do leiloeiro será de 5% sobre o valor da arrematação, sem prejuízo da reposição dos valores empregados para a realização das praças. Caso após os inícios dos trabalhos do leiloeiro ocorra a remição ou qualquer ato por conta do devedor ou credor que obste a consumação da alienação em hasta pública, caberá o pagamento de comissão no equivalente a 2,5% do valor da avaliação por quem der causa (no caso de acordo, tal valor será pro rata), sem prejuízo da reposição das despesas.- As certidões referentes ao art. 255, XIX do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça encontram-se nos autos.- Caso o(s) devedor(es) não seja(m) intimado(s) por outra forma legal, fica(m) pelo presente edital intimado(s) dos leilões, na forma do art. 889, parágrafo único do CPC.- Dado e passado nesta cidade do Rio de Janeiro, aos vinte e oito de setembro de dois mil e vinte e seis.- Eu, LUIZA HELENA QUINTANILHA DA SILVA, Chefe da Serventia, Matrícula nº 01/ 31031, o fiz digitar e subscrevo. (as) Dra. NATASCHA MACULAN ADUM DAZZI, Juíza de Direito.