“– Você é um bicho, Fabiano.” Graciliano Ramos, Vidas Secas.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça discute se um contrato agrário firmado anos depois do registro da penhora pode retirar o imóvel de quem o comprou em leilão judicial. O placar provisório é de três votos a um nesse sentido, e o julgamento está suspenso por pedido de vista de um dos Ministros.
Graciliano Ramos pôs na boca de seu vaqueiro a frase que o resume. Fabiano a repetia com orgulho: era forte como um animal e resistia ao que ninguém resistia. Nunca, porém, venceu uma conta. Perdia nos números, nos papéis e nas palavras que não sabia ler. O Estatuto da Terra, de 1964, foi escrito para pessoas como Fabiano. Porém, um julgamento em curso no Superior Tribunal de Justiça decidirá se essa proteção continuará servindo à sua finalidade social ou se passará a beneficiar quem souber manejar os papéis que o personagem de Graciliano, por não saber ler, jamais dominou.
Há uma pergunta de ordem técnica tramitando na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça cuja resposta alcançará, na prática, todo leilão judicial de imóvel rural realizado no País: um contrato de arrendamento celebrado depois de a penhora constar da matrícula do imóvel pode conferir ao arrendatário o direito de adquirir o bem em lugar de quem o arrematou em hasta pública?
A controvérsia está nos autos do Recurso Especial nº 2.068.662/GO, cujo julgamento ainda não se encerrou. A cronologia, fixada pelo tribunal de origem e incontroversa, é simples: a execução foi averbada na matrícula em 2010; a penhora, que é o ato pelo qual o Judiciário separa um bem do devedor para o pagamento da dívida, foi registrada em 2011; os contratos agrários invocados pelo arrendatário datam de 2014 e 2016; a arrematação ocorreu em 1º de dezembro de 2016. Os instrumentos não foram averbados no registro de imóveis nem comunicados ao juízo da execução — o arrematante, termo que indica quem comprou o imóvel no leilão, soube deles apenas depois de adjudicado o bem e imitido na posse, já instalado na área. Discute-se a aquisição de área explorada contratualmente de quase 878 hectares, com depósito judicial superior a R$ 8 milhões.
Em maio de 2024, decisão monocrática do Ministro relator julgou improcedente a ação de preferência, por dois fundamentos autônomos: a ineficácia, perante a execução, da oneração constituída após a penhora registrada e a proteção do terceiro adquirente de boa-fé. Em outubro de 2026, ao examinar o agravo interno, o colegiado inaugurou divergência que já reúne três votos contra um pela reforma desse entendimento, e um pedido de vista interrompeu a sessão antes do desfecho. O que se decidir não se esgotará neste processo: orientará os casos futuros da mesma temática.
O Código de Processo Civil já definiu quem tem preferência
O ponto central é que o legislador não deixou a questão em aberto. O nosso Código de Processo Civil é literal: o exequente “adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados”. A penhora não é mera formalidade, é ato que individualiza o patrimônio do devedor e o afeta à satisfação do crédito, inaugurando o procedimento expropriatório. Daí decorre previsão legislativa que trata da fraude à execução e que impõe a averbação da penhora no registro competente, para produzir o efeito que o sistema persegue: dar a todos o conhecimento inequívoco de que aquele bem está afetado ou sob discussão.
Esse é o sentido e a razão da publicidade registral! Quando a penhora está averbada, presume-se que todos conhecem a restrição que pesa sobre o bem, sem necessidade de prova de má-fé, orientação que o próprio STJ consolidou na Súmula nº 375 e no Tema nº 243 dos recursos repetitivos. O enunciado da súmula é curto e decisivo: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Registrada a penhora, portanto, nada mais há a provar: o próprio Código de Processo Civil atribui à averbação “presunção absoluta de conhecimento por terceiros”, e a Lei de Registros Públicos é igualmente direta ao estabelecer que “o registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior”. Quem contrata sobre imóvel cuja penhora já consta da matrícula o faz ciente do risco de expropriação iminente. Admitir que um contrato posterior produza efeito aquisitivo capaz de desfazer a arrematação é inverter a ordem de preferências que a legislação estabeleceu: a publicidade decisiva passa a ser a do contrato não registrado, e não a da penhora registrada.
Não se trata de exigir registro do contrato agrário como condição de sua existência, nem de revisar a jurisprudência protetiva do arrendatário rural, firme no STJ há décadas e assentada na função social da propriedade. Trata-se de distinguir duas consequências jurídicas que não se confundem: de um lado, a subsistência do arrendamento perante o novo proprietário, com sub-rogação do adquirente nas obrigações do arrendador; de outro, o direito de tomar para si a propriedade do imóvel, substituindo o arrematante na titularidade do domínio. A primeira preserva a atividade rural, bem da vida que o Estatuto da Terra efetivamente tutela. A segunda vai além dele.
Por que a segurança jurídica das hastas públicas não é um valor menor
A hasta pública é o instrumento final de efetividade da jurisdição civil. Sem arrematante, a execução não se conclui; sem confiança, não há arrematante. Quem arremata não negocia com o devedor: adquire o bem confiando na matrícula que lhe foi apresentada, no edital, no próprio Estado-juiz e na estabilidade que a legislação atribui ao ato. Não é por acaso que o Código de Processo Civil não prevê a intimação do arrendatário entre os sujeitos a serem cientificados da alienação. A lei não impõe ao Judiciário nem ao licitante o ônus de descobrir relações contratuais que ninguém levou ao conhecimento do juízo.
Se o arrematante diligente — aquele que examinou a matrícula, verificou os ônus e pagou o preço — puder ser privado do bem por um contrato que não tinha como conhecer e cuja existência sequer é possível comprovar, por se tratar de um contrato de gaveta, o cálculo de risco de qualquer licitante muda!
O efeito é previsível e mensurável: menos interessados nos leilões, lances mais baixos, menor satisfação dos créditos e execuções que não se encerram. O prejuízo não recai apenas sobre o arrematante do caso concreto; recai sobre credores que frequentemente são trabalhadores, fornecedores, instituições financeiras e o próprio Fisco, além de incidir sobre a utilidade prática da atividade jurisdicional.
O contrato de gaveta como instrumento de desconstituição da arrematação
O risco mais sério do precedente em formação é o incentivo que ele cria. Um contrato agrário sem registro, sem data certa oponível a terceiros e sem qualquer comunicação ao juízo da execução é, em substância, um contrato de gaveta, que é aquele que existe entre as partes, mas que ninguém de fora tem como conhecer ou confirmar. Reconhecer-lhe eficácia aquisitiva contra o arrematante, isto é, força para transferir a propriedade, significa dizer ao devedor executado e a quem com ele queira se compor que existe um caminho privado para neutralizar a expropriação judicial de um imóvel rural: basta firmar, a qualquer tempo após a penhora, um instrumento de arrendamento, mantê-lo fora dos autos e invocá-lo depois, no prazo legal de seis meses contado do registro da alienação, para ficar com o bem pelo valor da arrematação.
A situação é sensível e problemática porque a ação de preferência pode ser ajuizada após a hasta pública, e porque instrumentos dessa natureza admitem requalificação judicial: um contrato originalmente denominado de parceria agrícola pode vir a ser lido como arrendamento rural, com a preferência que lhe é própria. Some-se a inexistência de publicidade registral e tem-se um mecanismo de baixo custo, difícil controle probatório e alto retorno, que entrega ao “gavetista” a escolha entre deixar o imóvel ir a leilão ou retomá-lo pelo preço do maior lance, conforme lhe convenha, subvertendo, de uma só vez, a preferência que a lei confere ao credor sobre o bem penhorado e a presunção absoluta de conhecimento que a averbação da penhora deveria produzir perante todos.
Não se trata de hipótese meramente acadêmica e nem mesmo uma situação isolada. A terra é, no Brasil, ativo central de lavagem de dinheiro e de consolidação patrimonial de organizações criminosas, e relatórios de inteligência financeira e ações ministeriais dos últimos anos têm apontado a presença de estruturas como o Primeiro Comando da Capital (“PCC”) em cadeias do agronegócio e em imóveis rurais. Um precedente que confira a contratos agrários não publicizados o poder de desfazer arrematações judiciais oferece a esses grupos uma ferramenta sob medida: blindar o imóvel do devedor contra a execução, por meio de interposta pessoa contratualmente vinculada à terra, ou adquirir patrimônio rural por valor de leilão fora da disputa pública do certame. Em qualquer dos cenários, quem perde é o credor de boa-fé e o licitante legítimo, que não dispõem de instrumentos para competir com um documento que desconhecem e mal podem litigar contra ele.
Um precedente que não protege o interesse social que invoca
A jurisprudência protetiva do arrendatário rural nasceu de uma preocupação legítima e socialmente relevante: resguardar quem efetivamente trabalha e obtém renda da terra, a parte economicamente mais frágil da relação agrária, contra a alienação feita à sua revelia. Essa é a razão de ser do Estatuto da Terra e o fundamento dos precedentes que dispensam o registro do contrato para oponibilidade da preferência.
Ocorre que esses precedentes foram construídos para alienações voluntárias, em que o proprietário vende o imóvel sem notificar o arrendatário e pode, por isso, ser responsabilizado pela omissão. Nenhum deles enfrentou, de forma cumulativa, as circunstâncias ora em exame: contrato celebrado após a penhora registrada, não levado ao juízo da execução e invocado somente depois da arrematação. Transportar para esse cenário a razão de julgados que não o examinaram não amplia a proteção social: transfere o ônus da omissão de um particular para o arrematante que nada podia fazer e o faz às custas da efetividade da execução.
Há, ainda, a questão da destinação concreta do benefício. O interesse social que justifica a tutela agrária é o do trabalhador rural que depende da terra para subsistir. Quando o beneficiário da preferência é agropecuarista que explora centenas de hectares sob múltiplos contratos e deposita em juízo mais de R$ 8 milhões, a hipossuficiência que fundamenta a norma protetiva simplesmente não está presente. O resultado é um precedente socialmente regressivo sob aparência protetiva: veste-se de função social da propriedade uma solução que, replicada, favorecerá sobretudo quem tiver capital e assessoria jurídica para montar a operação, mas oprime quem vive e precisa da terra.
O que se espera em nome da segurança jurídica
Manter a decisão monocrática não implica abandonar a proteção do arrendatário rural. Implica fixar seus limites: o arrendamento subsiste, o arrendatário conserva a atividade e dispõe de perdas e danos contra quem com ele contratou sabendo da penhora. O que não se admite é que uma relação contratual constituída sobre imóvel já afetado por constrição judicial, mantida deliberadamente fora dos autos, produza efeito aquisitivo capaz de desfazer a arrematação.
O placar provisório não é definitivo. A Quarta Turma tem a oportunidade de realizar a distinção para preservar, ao mesmo tempo, o Estatuto da Terra, a eficácia da penhora registrada e a confiabilidade das hastas públicas. A alternativa oposta é um precedente que, a pretexto de proteger o homem do campo, entrega a quem souber usá-lo a chave para desconstituir leilões judiciais de imóveis rurais em todo o País. Uma carta na manga para quem dispõe de capital e assessoria: mais concentração de terra, mais litígio e crédito mais caro justamente para quem precisa da terra para viver.
É nesse ponto que a literatura devolve a pergunta ao Direito: o personagem Fabiano era forte e, ainda assim, saía perdendo sempre que a disputa se mudava para o papel. Um precedente que transforme o contrato guardado na gaveta em título capaz de desfazer um leilão judicial não protegerá nenhum Fabiano: protegerá quem tem advogado para redigi-lo, dinheiro para depositá-lo e paciência para esperar o leilão alheio: grandes proprietários e agentes mal-intencionados, não o trabalhador do campo. A função social da propriedade merece defesa melhor do que essa.